서울 아파트 양극화 8개월째 축소: 5분위 배율 6.28배. 서울 집값, 기준금리, 종부세 개편, 공시가격

서울 아파트 상위 20%와 하위 20%의 평균 매매가 격차를 나타내는 KB부동산 5분위 배율은 2026년 1월 6.92배에서 9월 6.28배로 낮아져 8개월 연속 하락했습니다. 다만 9월 기준 5분위 평균 매매가는 34억 7,456만 원, 1분위는 5억 5,291만 원이어서 두 값의 차이는 29억 2,165만 원(계산)으로 남아 있습니다. 양극화가 심화됐다는 6월 시점의 서술은 1월 이후 KB 통계의 방향과 달라졌으므로, 이 글은 2026년 10월 5일 시점의 공개 자료를 기준으로 다시 정리했습니다.

확인할 사항

• 5분위 배율은 2026년 1월 6.92배에서 9월 6.28배로 낮아졌습니다. 같은 기간 1분위 평균가는 1월 대비 10.40% 올랐고 5분위는 0.25% 올랐습니다.
• 한국부동산원 기준 1월부터 9월 넷째 주까지 동남권(강남3구 포함)은 2.81%, 동북권은 10.65% 올랐습니다. 서울 전체는 86주간 누적 17.6% 상승했습니다.
• 2026년 공시가격(안)은 서울 18.67%, 강남3구 24.7%, 서울 기타 구 6.93% 올랐고 현실화율은 69%로 유지됐습니다.
• 기준금리는 7월 2.75%, 8월 27일 3.00%로 두 차례 연속 인상됐습니다. 종부세 개편은 정부안 단계이며 국회 통과가 필요합니다.
• 확인되지 않은 것은 토지거래허가구역 연장 여부(현 지정 2026년 12월 31일까지)와 종부세 개편안의 국회 통과 여부입니다.

목차

서울 아파트 양극화는 지금 확대되고 있습니까, 줄고 있습니까
5분위 배율 6.28배는 과거와 비교해 어느 수준입니까
강남3구와 외곽은 올해 시세가 어떻게 갈렸습니까
2026년 공시가격은 지역별로 얼마나 달랐습니까
기준금리 3.00%와 대출 규제는 갈아타기 계산을 어떻게 바꿨습니까
종부세 개편안은 어디까지 확정됐습니까
자산 격차 통계는 어디까지 확인됩니까
앞으로 확인할 일정은 무엇입니까
격차는 줄었지만 두 값의 차이는 29억 원대에 남아 있다

서울 아파트 양극화는 지금 확대되고 있습니까, 줄고 있습니까

줄고 있습니다. KB부동산 5분위 배율은 2026년 1월 6.92배에서 9월 6.28배로 0.64 낮아졌고, 서울신문은 이를 8개월 연속 하락으로 보도했습니다(2026년 10월 5일).

5분위 배율은 서울 아파트를 가격순으로 다섯 등분한 뒤 상위 20%(5분위) 평균 매매가를 하위 20%(1분위) 평균 매매가로 나눈 값입니다. 9월에는 34억 7,456만 원을 5억 5,291만 원으로 나눠 6.28배가 나왔고, 1월에는 34억 6,593만 원을 5억 84만 원으로 나눠 6.92배였습니다. 배율이 내려간 원인은 분모와 분자의 움직임 차이입니다. 알파경제가 인용한 KB부동산 통계에서 1분위 평균가는 1월 대비 10.40% 올랐고 5분위는 0.25% 올랐습니다.

6월 시점의 흐름도 같은 방향이었습니다. 국민일보는 2026년 6월 30일 기사에서 배율이 2월 6.9배에서 6월 6.5배로 내려왔고, 3월부터 매달 0.1가량 낮아졌다고 전했습니다. 그 시점에는 1분위가 1월 대비 5.0% 오르고 5분위가 0.6% 내린 상태였습니다. 9월에는 5분위도 0.25% 상승으로 돌아섰으므로, 격차 축소의 직접 원인은 두 시점 모두 하위 가격대의 상승 폭이 더 컸다는 데 있습니다.

서울 아파트 5분위 배율 · KB부동산 · 상위 20% 평균가 ÷ 하위 20% 평균가

2026년 1월에서 9월

6.92배 → 6.28배

8개월 연속 하락

1분위 평균가, 1월 대비

+10.40%

5분위 평균가, 1월 대비

+0.25%

기준금리(8월 27일)

3.00%

서울 공시가격(안) 상승률

18.67%

자료: 서울신문(2026.10.5), 알파경제(2026.10.2), 헤럴드경제(2026.8.27), 뉴시스(2026.3.17) · 확인 2026-10-05

5분위 배율 6.28배는 과거와 비교해 어느 수준입니까

2025년 5월 6.1배보다는 0.18(계산) 높고, 2026년 1월 6.92배보다는 0.64 낮은 수준입니다. 올해 최고치에서는 내려왔지만 작년 5월 값은 아직 회복하지 못한 상태입니다.

헤럴드경제는 2025년 6월 7일 기사에서 KB부동산 월간 조사 기준 2025년 5월 상위 20% 평균이 30억 942만 원, 하위 20% 평균이 4억 9,044만 원으로 격차가 6.1배였다고 전했습니다. 같은 KB 통계의 2026년 9월 값과 비교하면 5분위 평균가는 4억 6,514만 원(15.5%, 계산) 올랐고 1분위는 6,247만 원(12.7%, 계산) 올랐습니다. 16개월 동안 두 가격대 모두 올랐으나 상위 가격대의 상승률이 2.7%포인트 높았기 때문에 배율은 6.1배보다 높게 남아 있습니다.

자료: 헤럴드경제(2025.6.7), 국민일보(2026.6.30), 서울신문(2026.10.5), 알파경제(2026.10.2) 보도의 KB부동산 통계

자료: 헤럴드경제(2025.6.7), 서울신문(2026.10.5), 국민일보(2026.6.30), 알파경제(2026.10.2) 보도의 KB부동산 통계

강남3구와 외곽은 올해 시세가 어떻게 갈렸습니까

한국부동산원 기준 2026년 1월부터 9월 넷째 주까지 누적 상승률은 강남3구가 속한 동남권 2.81%, 강북 지역이 모인 동북권 10.65%였습니다(서울신문, 2026년 10월 5일). 두 권역의 누적 상승률 차이는 7.84%포인트(계산)입니다.

서울 집값 전체는 여전히 오르고 있습니다. 파이낸셜뉴스는 2026년 10월 1일 기사에서 한국부동산원 9월 넷째 주(9월 28일 기준) 지수를 근거로 서울 아파트값이 86주간 누적 17.6% 올랐다고 보도했습니다. 같은 기사에서 강남3구는 하락세가 이어지고 용산구는 하락으로 돌아섰으며, 서대문·성북·동대문 등 외곽은 주간 0.2% 이상 올랐다고 전했습니다. 격차가 줄어든 것은 서울 가격이 내려서가 아니라 오르는 속도가 지역별로 달랐기 때문입니다.

KB부동산 월간 통계도 같은 방향을 보입니다. 세계일보(2026년 9월 28일)가 전한 9월 값은 서울 평균 매매가 16억 2,469만 원, 중위 13억 1,333만 원, 강남 11개구 평균 20억 791만 원입니다. 전월 대비로는 노원구 2.32%, 중랑구 2.20%가 올랐고 강남구는 0.30% 내렸습니다. KB선도아파트50 지수는 99.2로 전월보다 0.22% 내려 5월 이후 4개월 만에 하락으로 돌아섰습니다.

자료: 세계일보(2026.9.28) 보도의 KB부동산 월간 통계(조사 기준일 9월 14일)

2026년 공시가격은 지역별로 얼마나 달랐습니까

국토교통부가 3월 17일 열람에 부친 2026년 공동주택 공시가격(안)은 전국 9.16%, 서울 18.67% 상승이었고 현실화율은 69%로 유지됐습니다. 서울 안에서도 강남3구 24.7%, 한강 인접 8개 자치구 23.13%, 나머지 자치구 6.93%로 갈렸습니다.

공시가격은 보유세 산정의 출발점이므로 이 격차는 세금 부담의 출발선 차이로 이어집니다. 기준일은 2026년 1월 1일이며, 뉴시스는 의견청취를 3월 18일부터 4월 6일까지, 확정 공시를 4월 30일로 안내했습니다. 이 글에서는 확정 공시 수치를 별도로 확인하지 못했으므로 위 값은 공시가격(안) 기준입니다. 세금 계산에는 확정 공시가격을 사용해야 합니다.

자료: 뉴시스(2026.3.17), KB금융 KB Think(2026.3.17) 보도의 국토교통부 공시가격(안)

기준금리 3.00%와 대출 규제는 갈아타기 계산을 어떻게 바꿨습니까

한국은행은 7월 기준금리를 2.50%에서 2.75%로, 8월 27일 2.75%에서 3.00%로 각각 0.25%포인트 올렸습니다(헤럴드경제, 2026년 8월 27일). 이 글에서 확인한 범위에서는 약 3년 7개월 만의 연속 인상으로 보도됐습니다.

파이낸셜뉴스(2026년 10월 3일)에 따르면 한국은행은 금리 인상이 수도권 주택 가격 상승세와 가계부채 증가세를 완화하는 데도 도움이 될 것으로 기대한다고 밝혔습니다. 반면 아주경제(2026년 8월 27일)는 금융당국이 8·13 대책으로 가계대출 증가율 관리 목표를 1.5%에서 3%로 올려 약 30조 원의 대출 여력을 늘렸다고 전했습니다. 통화 정책과 대출 관리 정책이 서로 다른 방향의 신호를 내고 있다는 점이 이 시점의 변수입니다.

한도 규정은 갈아타기 자금 계산에 직접 들어갑니다. 정책브리핑이 게재한 2025년 10월 15일 대책은 서울 25개 자치구 전체를 규제지역으로 지정하고 주택 가격대별 주택담보대출 한도를 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 정했습니다. 이 규정만 적용하면 34억 원대 5분위 평균가 수준의 주택은 대출로 충당할 수 있는 금액이 2억 원이고 나머지는 자기 자금이나 기존 주택 매각대금으로 마련해야 합니다. 3단계 스트레스 DSR은 2025년 7월 1일 시행 당시 수도권에 1.5% 가산 금리를 적용했고, 연소득 6천만 원 차주의 한도가 1,200만 원 줄어 3억 5,200만 원이 된다고 블록미디어가 2025년 5월 18일 전했습니다. 2026년 10월 현재 적용 비율은 금융기관 공지로 다시 확인해야 합니다.

종부세 개편안은 어디까지 확정됐습니까

확정되지 않았습니다. 정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안은 국회 통과가 필요한 정부안이며, 이 글에서는 통과 여부가 확인되지 않았습니다.

신&김 뉴스레터(2026년 8월 7일)에 따르면 개편안은 종부세 과세 기준을 주택 수 중심에서 주택가액 중심으로 단계적으로 일원화하고, 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용합니다. 이 자료는 국무회의를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출될 예정이라고 적었습니다. 경향신문(2026년 8월 3일)은 1세대 1주택 기본공제를 거주용 12억 원에서 14억 원으로 늘리고 비거주 1주택은 12억 원에서 9억 원으로 낮춘다고 전했습니다. 시행 전이므로 현재 납부 세액 계산에는 현행 규정이 적용됩니다.

자산 격차 통계는 어디까지 확인됩니까

가장 최근에 확인된 통계는 2025년 3월 말 기준 가계금융복지조사이며, 순자산 상위 10%가 전체의 46.1%를 가진 것으로 나타났습니다. 2026년 조사 결과는 이 글 작성 시점에 확인되지 않았습니다.

정책브리핑에 따르면 2025년 조사에서 가구당 평균 순자산은 4억 7,144만 원으로 5.0% 늘었고, 순자산 지니계수는 0.625로 전년 0.612보다 0.014 올라 통계 작성 이후 가장 높았습니다. 한국경제(2025년 12월 4일)는 상위 10%의 점유율이 46.1%로 1.6%포인트 올랐고 하위 50%는 9.1%라고 전했습니다. 소득 1분위의 순자산은 4.9% 줄고 소득 2분위 이상은 모두 늘었습니다. 이 통계는 서울 아파트만이 아닌 전체 가구 순자산이고 조사 시점도 1년 6개월 전이므로 위의 서울 아파트 가격 흐름과 직접 비교할 수 없습니다.

자료: 정책브리핑 2025년 가계금융복지조사(2025.12.4), 한국경제(2025.12.4), 중간 40%는 계산치

앞으로 확인할 일정은 무엇입니까

가장 가까운 일정은 한국은행 금융통화위원회입니다. 토스뱅크가 2026년 1월에 정리한 연간 일정에는 10월 22일과 11월 26일 회의가 들어 있으나, 일정 변경 여부는 한국은행 공지로 확인해야 합니다.

세제개편안은 정기국회 심의 결과를 확인해야 합니다. 서울 전역의 토지거래허가구역은 2026년 12월 31일까지 지정돼 있고 연장 여부는 확인되지 않았습니다. 가격 통계는 한국부동산원 주간 동향과 KB부동산 월간 통계로 이어서 확인할 수 있으며, 5분위 배율의 9월 이후 값이 6.28배보다 낮아지는지가 격차 축소의 지속 여부를 가르는 기준입니다. 2026년 가계금융복지조사 결과의 발표 시점은 확인되지 않았습니다.

격차는 줄었지만 두 값의 차이는 29억 원대에 남아 있다

5분위 배율은 6.92배에서 6.28배로 내려왔으나 5분위 평균가와 1분위 평균가의 차이는 29억 2,165만 원(계산)이며, 1월의 29억 6,509만 원(계산)보다 약 4,300만 원 줄었을 뿐입니다. 배율이 낮아진 원인이 1분위의 10.40% 상승이므로, 격차 축소가 곧 하위 가격대 주택의 접근성 개선을 뜻하지는 않습니다.

다음 병목은 대출입니다. 서울신문은 노원구 주택 구매자의 금융기관 대출 비중이 38.2%로 지난해 같은 기간 30%보다 8.2%포인트 올랐다고 전했습니다. 외곽 상승분이 대출 의존도가 높아진 수요에서 나왔는데, 기준금리는 8월 27일 3.00%로 올라 있습니다. 9월 이후 금리 인상이 이 가격대의 거래와 가격에 어떤 영향을 줬는지는 이 글에서 확인한 자료에 없습니다. 종부세 개편안의 국회 결과와 토지거래허가구역 연장 여부도 같은 시기에 결정돼야 하는 미해결 과제입니다.

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