대출 한도 계산법: 연소득·집값별 비교. 스트레스 DSR, 주담대 한도, 전세대출 DSR, 갭투자

수도권·규제지역에서 변동형 주담대를 받으면 연소득 1억원 차주의 DSR 한도는 약 5억100만원, 연소득 5천만원 차주는 약 2억5,100만원입니다. 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3%로 오르면서 각각 8,600만원, 4,300만원(14.7%)이 줄었습니다. 여기에 집값이 15억원을 넘으면 소득과 무관하게 4억원, 25억원을 넘으면 2억원이 상한입니다. 수치는 금융위원회가 금리 4%·30년·원리금균등을 가정해 계산한 예시이며, 실제 한도는 은행 금리·기존 부채·금리유형에 따라 달라집니다.

확인할 사항

• 2025년 7월 1일 스트레스 DSR 3단계로 기본 스트레스 금리 1.5%가 100% 반영되기 시작했습니다.
• 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 하한이 3%로 올라, 변동형 한도가 연소득과 관계없이 14.7% 줄었습니다.
• 같은 날부터 주택구입 목적 주담대 최대 한도는 15억원 이하 6억원, 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원입니다.
• 2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 새로 받는 전세대출은 이자 상환분이 DSR에 들어갑니다.
• 무주택자 전세대출까지 DSR을 넓히는 방안은 2026년 6월까지 검토 단계로 보도됐고, 이후 확정 여부는 확인되지 않았습니다.

목차

• 스트레스 DSR 3단계는 한도를 어떻게 줄였나
• 연소득 5천만원과 1억원은 얼마나 줄었나
• 직접 계산하면 내 한도는 얼마인가
• 집값 15억·25억 기준선은 무엇을 바꾸나
• 전세대출 DSR 반영은 누구에게 적용되나
• 갭투자 거래는 실제로 얼마나 줄었나
• 청약 당첨자가 잔금 전에 확인할 것
• 소득 한도보다 먼저 걸리는 집값 상한

스트레스 DSR 3단계는 한도를 어떻게 줄였나

스트레스 DSR은 실제 대출금리에 가상의 가산금리를 더해 원리금을 계산하는 방식이라, 가산금리가 클수록 같은 소득에서 빌릴 수 있는 원금이 줄어듭니다. 정책브리핑에 따르면 3단계는 2025년 7월 1일 시행됐고, 은행·2금융권의 주담대와 잔액 1억원 초과 신용대출 등에 기본 스트레스 금리 1.5%를 100% 반영합니다.

3단계 시행 당시 금융위원회 카드뉴스는 금리 4.2%·30년 가정에서 연소득 5천만원 수도권 차주의 변동형 한도가 2억9,700만원에서 2억8,700만원으로, 연소득 1억원 차주는 5억9,400만원에서 5억7,400만원으로 약 3% 줄어든다고 설명했습니다. 3단계 자체의 감소액은 1,000만~2,000만원 수준이었습니다. 한도를 다시 줄인 것은 2025년 10월 15일 발표된 '주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안'입니다. 이 방안은 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한을 3%로 올렸습니다.

계산: DSR 40%, 대출금리 4.0%, 30년 원리금균등, 기존 부채 없음 가정(2026-10-06)

지방은 다른 기준을 씁니다. 녹색경제신문 보도(2026년 6월 30일)에 따르면 규제지역을 제외한 지방 주담대는 2026년 7월부터 12월까지 2단계 기준(50% 반영)이 유지됩니다.

연소득 5천만원과 1억원은 얼마나 줄었나

스트레스 금리 3%의 영향은 변동형에서 가장 크며, 연소득과 무관하게 14.7%입니다. 뉴시스와 SBS Biz가 보도한 금융위원회 시뮬레이션(금리 4%, 30년)을 보면 연소득 5천만원 변동형은 2억9,400만원에서 2억5,100만원, 연소득 1억원 변동형은 5억8,700만원에서 5억100만원이 됩니다.

금리유형별로 감소 폭이 다릅니다. 혼합형(5년)은 연소득 5천만원 12.2%, 1억원 11.1% 줄었습니다. 주기형(5년)은 연소득 5천만원 기준 2,200만원 감소에 그쳤습니다. 연소득 1억원 주기형은 계산상 한도가 줄어도 6억원 상한 아래로 내려가지 않아 실제 한도는 6억원 그대로입니다. 금리유형 선택이 같은 소득에서 최대 9,900만원의 차이를 만드는 셈입니다(연소득 1억원 변동형 5억100만원과 주기형 6억원의 차이에서 계산).

자료: 금융위원회 시뮬레이션(2025.10.15, 금리 4%·30년·원리금균등), 뉴시스·SBS Biz 보도(확인 2026-10-06)

직접 계산하면 내 한도는 얼마인가

계산은 '연소득 × 40% = 1년 원리금 상한'에서 출발해, 그 상한을 (실제 금리 + 스트레스 금리)로 30년간 갚는 원금으로 바꾸면 됩니다. 연소득 5천만원이면 1년 원리금 상한은 2,000만원, 한 달 약 167만원입니다. 금리 4%에 스트레스 금리 3%를 더한 7%로 30년 원리금균등 상환액을 계산하면 대출 가능액은 약 2억5,100만원이 나옵니다.

이 계산은 금융위원회 시뮬레이션 수치와 같은 결과를 냅니다. 같은 방식으로 스트레스 금리를 0%, 1.5%, 3%로 바꾸면 연소득 5천만원은 3억4,900만원·2억9,400만원·2억5,100만원, 1억원은 6억9,800만원·5억8,700만원·5억100만원입니다. 스트레스 금리가 0%에서 3%로 오르는 동안 한도는 28% 줄어듭니다. 기존 신용대출·자동차 할부가 있으면 그 원리금이 먼저 40%를 차지하므로 한도는 이보다 작아집니다.

계산: DSR 40%, 대출금리 4.0%, 30년 원리금균등, 기존 부채 없음 가정(2026-10-06)

집값 15억·25억 기준선은 무엇을 바꾸나

15억원을 넘는 주택에서는 소득보다 가격 상한이 먼저 한도를 정합니다. 금융위원회는 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 최대 한도를 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 나눴습니다. 그 전에는 2025년 6월 28일부터 가격과 관계없이 6억원이 상한이었습니다.

연소득 1억원 차주의 변동형 DSR 한도 5억100만원은 20억원 주택에서는 쓸 수 없습니다. 상한 4억원이 먼저 걸리기 때문입니다. 30억원 주택이라면 대출은 2억원, 나머지 28억원은 자기 자금이어야 합니다. 여기에 규제지역 LTV 40%도 함께 적용되므로, 12억원 주택은 LTV 기준 4억8,000만원이 먼저 걸릴 수 있습니다. 생애최초 구입자 LTV 등 예외 조건은 개인별로 다르니 은행 상담에서 확인하십시오.

자료: 금융위원회 '주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안'(2025.10.15)·정책브리핑(확인 2026-10-06)

계산: 가격별 한도 상한만 반영, LTV·DSR·세금·취득비용 제외 예시(2026-10-06)

전세대출 DSR 반영은 누구에게 적용되나

현재 전세대출이 DSR에 들어가는 대상은 수도권·규제지역에서 새로 전세대출을 받는 1주택자입니다. 금융위원회 일문일답(2025년 10월)에 따르면 보유 주택이 어디에 있든 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 2025년 10월 29일부터 이자 상환분이 DSR에 반영됩니다. 같은 집에서 증액 없이 갱신하면 적용되지 않지만, 만기 연장 때 증액하면 신규 대출로 봅니다.

SBS Biz 보도에 따르면 연소득 5천만원 1주택자가 2억원 전세대출을 받으면 DSR이 최대 14.8%p 올라갑니다. 40% 중 약 15%p를 전세대출 이자가 차지하면 같은 사람이 받을 수 있는 다른 대출은 그만큼 줄어듭니다. 무주택자 고액 전세대출로 범위를 넓히는 방안은 한국경제(2026년 1월)와 딜사이트(2026년 6월)가 검토 단계로 보도했고, 이후 시행 여부는 이 글에서 확인하지 못했습니다.

갭투자 거래는 실제로 얼마나 줄었나

전세를 끼고 사는 거래는 1년 사이 절반 아래로 줄었습니다. 뉴데일리(2026년 4월 21일)가 보도한 문진석 의원실 자료에 따르면 서울 아파트 매수 중 임대보증금을 승계한 거래 비율은 2025년 3월 45.49%에서 2026년 3월 20.16%로 낮아졌습니다. 서울경제(2026년 10월 5일)가 강득구 의원실 자료로 분석한 갭투자 의심거래는 10·15 대책 전 1년 7,579건에서 이후 약 11개월 2,442건으로 67.8% 감소했습니다.

감소의 직접 원인은 대출보다 거주 의무입니다. 2025년 6월 대책은 소유권 이전 조건부 전세대출을 막고 주담대 차주에게 6개월 내 전입을 요구했습니다. 10월 20일부터는 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역이 되어 2년 실거주 의무가 붙었고, 2026년 7월 1일에는 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 규제지역에 추가됐습니다(한국금융신문). 같은 서울경제 분석에서 30대 비중은 43.3%에서 46.8%로, 20대는 3.1%에서 7.9%로 오히려 커졌습니다.

청약 당첨자가 잔금 전에 확인할 것

청약 당첨자는 잔금대출 전환 시점의 규제를 기준으로 한도를 계산해야 합니다. 2025년 6월 대책 당시 보도에 따르면 중도금 대출은 6억원 상한에서 빠졌지만, 잔금대출로 바꿀 때는 6억원 상한이 적용되고, 대책 이전에 입주자모집공고를 낸 단지는 예외였습니다. 가격별 4억·2억원 상한이 잔금대출에 어떤 경과 규정으로 적용되는지는 금융위원회 FAQ 원문을 이 글에서 확인하지 못했습니다.

금융위원회 보도자료의 한도 표는 '주택가격(시가)'으로 구간을 나눕니다. 새 아파트 잔금대출에서 시가를 무엇으로 산정하는지, 단지 공고일에 따른 경과 규정이 있는지는 계약 전 해당 은행과 사업 주체에 서면으로 확인하십시오. 연소득 5천만원 차주라면 변동형 한도 2억5,100만원이 가격 상한보다 먼저 걸리므로 소득 쪽 계산을 먼저 하는 편이 정확합니다.

소득 한도보다 먼저 걸리는 집값 상한

1년 사이 수도권 주담대는 '소득이 얼마인가'보다 '집이 얼마인가'로 한도가 정해지는 구조가 됐습니다. 스트레스 금리 3%로 변동형 한도는 14.7% 줄었고, 15억원 초과 주택은 소득과 무관하게 4억원, 25억원 초과는 2억원에서 멈춥니다. 갭투자 의심거래는 67.8% 줄었지만, 그 안에서 2030 비중은 54.7%로 커졌습니다.

다음 병목은 두 곳에 남아 있습니다. 하나는 전세대출입니다. 지금은 1주택자 이자만 DSR에 들어가지만 무주택자 고액 전세로 넓힐지 결정되지 않아, 전세로 살며 매수를 준비하는 사람의 한도 계획이 고정되지 않습니다. 다른 하나는 은행 자본 규제입니다. 서울신문(2026년 9월 18일)은 4억원 초과·DSR 35% 초과 주담대의 위험가중치를 높이는 방안이 2027년 하반기 시행을 목표로 검토 중이라고 보도했습니다. 이 방안이 시행되면 규제 한도와 별개로 은행이 실제로 내주는 금액과 금리가 다시 바뀔 수 있습니다.

투자·의료 유의사항 안내
본 콘텐츠는 공개자료를 이용한 정보 제공과 조건부 시나리오 분석을 목적으로 하며 특정 투자행위를 권유하거나 수익을 보장하지 않습니다. 투자 판단과 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 매매 전 회사 공시, 식약처 허가 결과와 최신 리서치를 직접 확인하십시오. 의약품 정보는 일반 정보이며 개인의 투약과 치료 결정은 의료진과 상담해야 합니다.
본 글의 사실 관계(수치·날짜·허가·급여 여부 등)에는 오류가 있을 수 있으므로, 반드시 독자 본인이 원문 출처와 공식 기관 자료로 직접 확인한 뒤 활용하십시오.

2026.10.06 - [AI·테크] - 누리호 5차 D-1, 10월 7일 발사시간. 위성, 군집, 큐브, 생중계.

누리호 5차 D-1, 10월 7일 발사시간. 위성, 군집, 큐브, 생중계.

2026.10.05 - [건강정보] - 파킨슨병 원인·치료·보험·보호자 대처 총정리. 산정특례, 장기요양, 호엔야르, 레보도파

파킨슨병 원인·치료·보험·보호자 대처 총정리. 산정특례, 장기요양, 호엔야르, 레보도파

2026.10.05 - [뉴스] - 우크라이나는 왜 공개했나. 북한군포로, 한국외교, 비공개합의, 젤렌스키.

우크라이나는 왜 공개했나. 북한군포로, 한국외교, 비공개합의, 젤렌스키.

2026.10.05 - [부동산] - 서울 아파트 양극화 8개월째 축소: 5분위 배율 6.28배. 서울 집값, 기준금리, 종부세 개편, 공시가격

서울 아파트 양극화 8개월째 축소: 5분위 배율 6.28배. 서울 집값, 기준금리, 종부세 개편, 공시가

2026.10.04 - [경제·금융] - 자동차 보험 비교 견적

자동차 보험 비교 견적