조합설립부터 관리처분계획 인가까지 대교아파트는 28개월(2년 4개월)이 걸렸습니다. 북아현3구역은 2008년 9월 조합설립 이후 2026년 11월까지 218개월(18년 2개월, 계산값)이 지났지만 관리처분 단계에 도달했다는 보도는 확인되지 않았습니다. 두 기간의 차이는 약 7.8배(218÷28, 계산값)입니다. 속도 차이의 배경으로 대교는 서울시 신속통합기획 자문사업 1호와 SH 관리처분계획 타당성 검증 시범사업이, 북아현3구역은 집행부 사퇴·해임과 사업시행계획 변경인가 지연이 보도됐습니다. 이 글은 확인한 보도와 서울시 고시만 사용했고, 확인되지 않은 항목은 그대로 밝혔습니다.
확인할 사항
- 대교는 재건축(912가구), 북아현3구역은 재개발(4,739가구, 변경인가 공람 기준)이라 사업 구조와 규모가 달라 1대1 비교가 아닙니다.
- 28개월과 218개월은 조합설립 시점을 기준으로 직접 계산한 값입니다.
- 북아현3구역의 관리처분 단계 도달은 확인되지 않았습니다.
- 비례율과 가구당 부담액은 추정치와 가정에 따라 달라지며 확정액이 아닙니다.
- 온라인 커뮤니티에 올라온 공사비 연도별 추이 등 일부 수치는 공식 출처에서 확인되지 않아 싣지 않았습니다.
목차
- 두 단지의 속도 차이는 숫자로 얼마입니까?
- 대교아파트는 어떻게 28개월 만에 관리처분인가에 닿았습니까?
- 북아현3구역은 18년째 어디에 멈춰 있습니까?
- 전문조합관리인 표결은 왜 4표 차로 갈렸습니까?
- 공사비가 오르면 조합원 부담은 얼마나 달라집니까?
- 두 사업장을 볼 때 직접 확인할 자료는 무엇입니까?
- 속도 차이는 확인됐지만 다음 병목이 남아 있습니다
두 단지의 속도 차이는 숫자로 얼마입니까?
대교아파트는 조합설립(2024년 1월)에서 관리처분계획 인가(2026년 5월 19일)까지 28개월이 걸렸고, 북아현3구역은 조합설립(2008년 9월)에서 2026년 11월까지 218개월이 지났습니다.
자료: 서울신문(2026.6.5), MTN(2026.8.29), 비즈워치(2024.10.11), 218개월과 7.8배는 계산값
서울신문 2026년 6월 5일 보도에 따르면 영등포구는 대교아파트가 서울시 재건축 사업 가운데 관리처분계획 인가를 가장 짧은 기간에 받았다고 밝혔습니다. 관리처분 인가는 사업시행계획 인가(2025년 8월)로부터 9개월 만이었습니다. 북아현3구역은 딜사이트 보도 기준으로 2008년 2월 정비구역 지정, 같은 해 9월 조합설립인가, 2011년 9월 사업시행인가를 받았고, 사업시행계획 변경인가는 비즈워치 보도에 따라 2023년 11월에 신청했습니다.
두 곳의 비교에는 한계가 있습니다. 대교는 추진위원회부터 창립총회까지 10개월(하우징워치 보도)이 걸렸고 신탁 방식에서 조합 방식으로 전환한 단지여서, 기산점을 추진위원회로 잡으면 28개월보다 길어집니다. 북아현3구역은 가구 수가 대교의 5.2배(4,739가구÷912가구, 계산값)입니다.
자료: 서울신문(2026.6.5), 더팩트(2026.8.30·2026.1.23), 경향신문(2025.11.17), 딜사이트, MTN(2026.4.30·10.19)
대교아파트는 어떻게 28개월 만에 관리처분인가에 닿았습니까?
보도된 요인은 두 가지입니다. 하나는 서울시 신속통합기획 자문사업 1호로 지정돼 인허가 기간이 단축됐다는 점이고, 다른 하나는 SH 서울주택도시개발공사의 관리처분계획 타당성 검증 시범사업이 적용돼 행정절차 기간이 줄었다는 영등포구의 분석입니다. 조합은 사업시행계획 인가 후 6개월 만에 관리처분계획 인가를 신청했습니다(서울신문, 2026.6.5).
시공사는 삼성물산입니다. 조합이 2025년 11월 15일 총회에서 삼성물산 선정 안건을 가결했다고 경향신문이 2025년 11월 17일 보도했습니다. 계획은 용적률 469.99%, 최고 49층, 912가구이고, 기존 576가구에서 336가구가 늘어납니다(계산값). 이주는 더팩트 2026년 8월 30일 보도 기준으로 2026년 10월 1일부터 2027년 3월 31일까지 6개월입니다.
사업성 지표인 추정 비례율은 단계마다 달랐습니다. 하우징워치 보도로 확인되는 값은 창립총회 때 84%, 정비계획 변경 공람 때 95.11%, 사업시행계획 수립 때 87.01%입니다. 87.01%는 총수입 2조1,894억원에서 총지출 9,159억원을 뺀 값을 종전자산 1조4,636억원으로 나눈 것이고, 산정에는 평당 공사비 1,000만원과 일반분양가 7,800만원이 쓰였습니다. 직접 계산하면 (21,894-9,159)÷14,636은 87.01%로 보도와 일치합니다.
북아현3구역은 18년째 어디에 멈춰 있습니까?
북아현3구역은 사업시행인가(2011년 9월) 이후 관리처분 단계로 넘어갔다는 보도가 확인되지 않습니다. 사업시행계획 변경인가는 2023년 11월 신청 후 1년이 지난 2024년 10월에도 통과하지 못했다고 비즈워치가 보도했습니다. 조합원들은 구청이 인가를 지연시킨다고 주장했고, 서대문구는 2026년 1월 임원 선임 절차가 구의 관리·감독 방침과 맞지 않다는 공문을 조합원에게 보냈다고 파이낸셜뉴스가 보도했습니다.
자료: 비즈워치(서대문구 제공 위치도), 「13년새 사업비 4배…북아현3구역 재개발 앞날은?」(2024.10.11)
집행부는 반복해서 바뀌었습니다. 딜사이트는 초대와 2대 집행부가 모두 비리 문제로 교체됐다고 보도했습니다. 서대문구와 서울시는 2025년 7월부터 약 5주간 합동 실태점검을 했고, 지적 건수는 더팩트 28건, 하우징워치 29건, 서울신문 "30여 건"으로 보도가 갈립니다. 2026년 1월 15일에는 조합장과 임원 13명이 자진 사퇴했고(더팩트, 2026.1.23), 서울서부지법이 2026년 4월 29일 임시조합장을 선임했습니다(MTN, 2026.4.30). 이 임시조합장은 2026년 10월 16일 임기 만료 한 달 전에 사임했으며 사유는 보도되지 않았습니다(MTN, 2026.10.19).
총 정비사업비는 8,207억원에서 3조3,624억원으로 약 4.1배(계산값) 늘었다고 비즈워치가 보도했고 딜사이트는 3조3,623억원으로 적었습니다. 같은 보도에서 가구 수는 1,106가구 늘어 4,739가구가 됐으므로, 증가분 전부가 지연 때문이라고 단정할 수 없습니다. 한국건설산업연구원 전문가는 분양수입도 늘어 실제 분담금이 공사비 상승폭만큼 오르지는 않을 수 있다고 말했습니다(딜사이트).
자료: 비즈워치(2024.10.11), 딜사이트, 4.1배는 계산값
전문조합관리인 표결은 왜 4표 차로 갈렸습니까?
2026년 8월 29일 임시총회에서 전문조합관리인 도입 안건은 찬성 677표, 반대 681표, 기권·무효 48표로 부결됐습니다. 의결에는 703표가 필요했고, 찬성은 26표(계산값) 모자랐습니다. 조합원은 1,941명이고 투표 참여는 1,406명(전자투표 1,160명, 서면 198명, 현장 48명)이어서 참여율은 72.4%(계산값)입니다(MTN, 2026.8.29).
자료: MTN(2026.8.29), 비율은 계산값
같은 총회에서 참석비 지급 안건과 예산안 추인 안건은 각각 찬성 1,345표와 1,081표로 가결됐습니다. 부결의 결과로 조합 체제는 유지되지만 새 집행부 구성 절차를 처음부터 다시 밟아야 한다고 MTN은 전했습니다.
공사비가 오르면 조합원 부담은 얼마나 달라집니까?
비례율은 서울시 고시에 적힌 산식대로 (총수입-총지출)÷종전자산 총액×100%입니다. 서울특별시고시 제2026-278호(2026년 5월 21일, 대치우성1차·쌍용2차 재건축)도 같은 산식을 쓰고 추정 비례율 69.9%를 제시했습니다. 총지출이 늘면 비례율이 내려가고 조합원이 추가로 내야 할 금액이 늘어나는 구조입니다.
자료: 하우징워치 보도 2건, 단계별 산정 기준이 달라 단순 비교는 어렵습니다
대교의 87.01% 산식에서 총지출 9,159억원만 5% 올리고 총수입과 종전자산은 그대로 둔다고 가정하면 비례율은 83.88%로 3.13%포인트 내려가고, 총지출 증가분은 약 458억원입니다. 이 금액을 기존 576가구가 똑같이 나눠 낸다고 가정하면 가구당 약 7,950만원입니다. 이 값은 일반분양 수입 변동, 가구별 종전자산 차이, 조합원 수를 반영하지 않은 계산값이며 확정 분담금이 아닙니다.
공사비 통계는 다음과 같습니다. 한국부동산원은 전국 정비사업 평균 공사비가 2020년 3.3㎡당 480만3,000원에서 2025년 807만7,000원으로 68.2% 올랐다고 밝혔습니다(뉴스토마토, 2026.11.4). 서울 평균은 2024년 842만7,000원이었고(주거환경연구원 집계, 한국경제 2025.9.19), 같은 보도에서 대교의 책정 공사비는 1,120만원이었습니다. 비례율 87.01% 산정에 쓰인 1,000만원과 1,120만원은 시점과 성격이 달라 직접 비교할 수 있는지 확인되지 않았습니다.
두 사업장을 볼 때 직접 확인할 자료는 무엇입니까?
사업 단계를 확인하는 자료는 공개돼 있습니다. 아래 항목을 해당 구청과 조합이 공개하는 원문으로 직접 대조하십시오.
- 관리처분계획 인가 고시: 대교는 2026년 5월 19일 인가가 보도됐고, 북아현3구역은 고시가 확인되지 않았습니다.
- 정비계획 변경 고시의 추정 비례율 산출근거: 총수입, 총지출, 종전자산 추정액과 산정에 쓴 공사비·분양가를 확인합니다.
- 총회 의결 결과: 안건별 찬성·반대·기권 표수와 의결 요건(북아현3구역 2026.8.29 총회는 703표)을 확인합니다.
- 이주 개시일과 기간: 대교는 2026년 10월 1일부터 2027년 3월 31일까지로 보도됐습니다.
- 공사비 증액 요청 공문과 검증 결과: 증액 요구가 있었는지, 검증을 거쳤는지 확인합니다.
보도마다 수치가 다른 항목은 이 글처럼 출처를 병기해 확인해야 합니다. 예를 들어 북아현3구역 실태점검 지적 건수는 28건, 29건, 30여 건으로 갈렸고, 대교 일반분양은 하우징워치 212가구, EKN 213가구로 1가구 차이가 있습니다.
속도 차이는 확인됐지만 다음 병목이 남아 있습니다
28개월과 218개월이라는 격차는 확인됐지만 두 곳 모두 끝난 사업이 아닙니다. 대교의 남은 병목은 이주 기간 6개월(2026.10.1~2027.3.31) 안에 이주처를 확보하고 명도소송을 마무리하는 일입니다(EKN, 2026.8.2). 철거는 2027년으로 예정됐고(서울신문) 착공은 내년을 목표로 한다고만 보도됐으며(EKN), 총지출이 5% 오를 때 가구당 약 7,950만원(계산값)이 달라지는 구조는 시공사와의 공사비 협의가 끝나기 전까지 남습니다.
북아현3구역의 남은 병목은 집행부 공백입니다. 임시조합장이 2026년 10월 16일 사임한 뒤 평조합원협의회가 조합원 503명의 발의로 선임총회를 추진 중이지만, 서대문구는 조합 측 요청이 아직 없다고 밝혔고 임원 사임 후 6개월이 지나면 구청이 총회를 소집할 수 있다고 언급했습니다(MTN, 2026.10.19). 사업시행계획 변경인가 이후의 진행 상태, 총 정비사업비 3조3,624억원에 따른 분담금 규모는 확인되지 않았습니다. 관리처분 단계의 일정은 확인되지 않았고, 집행부를 세울 선임총회의 개최 시점도 보도되지 않았습니다.
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