3+3+3 전세 임대차, 갱신 청구권의 사용, 전세 매물, 해외의 사례, 전세 가격의 상승.

요약

최근 국회에서 발의된 '3+3+3 부동산 정책', 즉 주택임대차보호법 개정안이 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠올랐습니다. 이 법안은 세입자가 한 집에서 최대 9년까지 안정적으로 거주할 수 있도록 보장하는 것을 목표로 합니다. 잦은 이사 걱정을 덜고 주거 안정을 꾀한다는 취지는 매우 긍정적이지만, 시장에서는 오히려 심각한 부작용을 낳을 수 있다는 우려의 목소리가 높습니다.

이 글에서는 '3+3+3' 정책의 핵심 내용과 그 배경을 살펴보고, 과거 '임대차 3법'의 경험을 통해 이 정책이 우리 전세 시장에 어떤 나비효과를 불러올 수 있을지 심층적으로 분석합니다. 찬성과 반대의 팽팽한 논리부터 해외 사례와의 비교, 그리고 진정한 주거 안정을 위한 대안까지, 복잡한 부동산 정책의 실타래를 알기 쉽게 풀어보겠습니다.

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I. '3+3+3 전세법', 대체 무엇인가요?

'3+3+3 법안'으로 불리는 이 정책의 핵심은 세입자의 거주 기간을 대폭 늘리는 것입니다. 구체적인 내용은 다음과 같습니다.

• 최초 계약 기간 3년: 현재 2년인 최초 임대차 계약 기간을 3년으로 연장합니다.
• 계약갱신청구권 2회 보장: 세입자가 계약 연장을 요구할 수 있는 권리를 기존 1회에서 2회로 늘립니다.
• 최대 9년 거주 보장: 이 두 가지를 합쳐, 세입자는 최초 3년 계약 후 두 번의 3년 갱신을 통해 **최대 9년(3+3+3)**까지 한 집에서 살 수 있게 됩니다.
• 5% 임대료 인상 제한 유지: 계약을 갱신할 때마다 적용되는 5% 임대료 증액 상한 규정은 그대로 유지됩니다.

법안을 발의한 측은 이를 통해 학령기 자녀를 둔 가정이 잦은 이사 없이 안정적으로 생활하고, 최근 급증하는 전세 사기로부터 세입자를 보호할 수 있다고 주장합니다. 주택을 투자의 대상이 아닌 '거주'의 공간으로 바로 세우겠다는 것입니다.

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II. 과거에서 배우는 교훈: '임대차 3법'의 그림자

'3+3+3' 정책의 미래를 예측하기 위해 우리는 불과 몇 년 전 시행된 '임대차 3법'의 결과를 돌아볼 필요가 있습니다. 당시 '2+2' 계약갱신청구권이 도입되자 시장은 예상과 다른 방향으로 흘러갔습니다.

1. 전세 매물 실종: 집주인들은 4년간 임대료를 마음대로 올리지 못하고 집을 팔기도 어려워지자, 전세 매물을 거둬들이거나 월세로 전환하기 시작했습니다. 시장에 전세 공급 자체가 급격히 줄어든 것입니다.
2. '이중 가격'의 형성: 기존 세입자는 5% 인상률만 적용받았지만, 새로 집을 구하는 사람은 부르는 게 값이었습니다. 같은 아파트 단지 안에서도 갱신 계약과 신규 계약의 전세금이 수억 원씩 차이 나는 기현상이 발생했습니다.
3. '전세 난민'과 '패닉 바잉': 전세 매물이 사라지고 가격이 폭등하자, 신혼부부나 사회초년생 등 새로 집을 구해야 하는 사람들은 '전세 난민'으로 전락했습니다. 이는 '지금 아니면 영원히 내 집을 살 수 없다'는 불안감을 자극해 '영끌', '패닉 바잉'을 촉발하며 집값을 더욱 밀어 올리는 악순환을 낳았습니다.

결론적으로 '임대차 3법'은 기존 세입자라는 '내부자'를 보호하는 대신, 그 비용을 신규 세입자라는 '외부자'에게 전가하는 결과를 낳았습니다. 전문가들은 '3+3+3' 정책이 이러한 부작용을 훨씬 더 큰 규모로 재현할 수 있다고 경고합니다.

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III. 뜨거운 감자: 찬성과 반대의 팽팽한 대립

'3+3+3' 정책은 '주거권'과 '재산권'이라는 두 가치의 정면충돌을 일으키며 격렬한 찬반 논쟁을 낳고 있습니다.

3.1 찬성 측: "주거는 인권이다"

• 안정적인 삶의 기반: 잦은 이사는 자녀 교육, 지역사회 유대감 형성에 큰 걸림돌입니다. 9년의 거주 기간은 한 가정이 안정적인 미래를 계획할 수 있는 최소한의 조건입니다.
• 부동산 투기 억제: 집을 단기 시세차익을 위한 투기 수단이 아닌, 본연의 '거주' 기능에 충실하도록 유도할 수 있습니다.
• 세입자 보호 강화: 전세 사기가 만연한 상황에서, 국가가 강력한 법으로 힘없는 세입자를 보호하는 것은 당연한 책무입니다.

3.2 반대 측: "재산권 침해와 시장 붕괴"

• 과도한 재산권 침해: 9년이라는 기간은 집주인이 집을 팔거나, 직접 들어와 살거나, 재건축하는 등 기본적인 재산권을 행사할 수 없도록 만드는 위헌적 조치입니다. 한 집주인은 "아이가 초등학교에 입학해서 중학교를 졸업할 때까지 내 집을 손도 못 대라는 말이냐"며 반발합니다.
• 전세 공급 소멸: 합리적인 집주인이라면 9년의 불확실성을 감수하느니 차라리 전세 시장을 떠날 것입니다. 이는 전세 매물의 씨를 말려 결국 세입자에게 더 큰 고통을 안겨줄 것입니다.
• '임차인 귀족'의 탄생: 기존 세입자에게는 과도한 혜택을, 신규 세입자에게는 재앙을 안겨주는 극심한 불평등을 초래할 것입니다.

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IV. 예상되는 미래: 전세 시장의 종말?

만약 '3+3+3' 법안이 현실화된다면 우리 전세 시장은 어떻게 변할까요?

• 신규 전세가의 폭등: 일부 집주인들은 향후 9년간의 모든 위험(금리 인상, 물가 상승 등)을 첫 전세 보증금에 모두 반영하려 할 것입니다. 이는 신규 전세가가 감당할 수 없는 수준으로 치솟는 결과로 이어질 수 있습니다.
• 전세의 월세화 가속: 대부분의 집주인은 이런 위험을 감수하기보다 전세 시장을 완전히 이탈할 가능성이 높습니다. 이는 한국 고유의 주거 사다리 역할을 해온 '전세 제도'의 종말을 앞당기는 촉매제가 될 수 있습니다.
• '임차인 양극화' 심화: 운 좋게 기존 계약을 갱신한 '보호받는 세입자'와, 급감한 매물과 천정부지로 솟은 가격 앞에서 좌절하는 '시장 밖 세입자'로 나뉘는 극심한 양극화가 발생할 것입니다.

결국 이 정책은 주거 안정을 꾀하려다 오히려 시장 전체를 극심한 불안정으로 몰아넣고, 가장 보호가 필요한 신규 세입자들을 벼랑 끝으로 내몰 수 있는 역설적인 결과를 낳을 위험이 큽니다.

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V. 해외 사례는 어떨까? 독일 모델의 함정

'3+3+3' 정책을 지지하는 측은 종종 세입자 보호가 강력한 독일의 사례를 듭니다. 독일은 특별한 사유가 없으면 집주인이 세입자를 내보낼 수 없는 '무기한 계약'이 원칙입니다.

하지만 여기에는 결정적인 함정이 있습니다. 독일을 비롯한 유럽의 임대차 시장은 100% '월세' 기반입니다. 이들의 제도는 매달 현금 흐름인 '월세'를 규제하는 시스템입니다.

반면 한국의 '3+3+3' 정책은 집주인의 거대 자본인 '전세 보증금'을 9년 동안 묶어두려는 시도입니다. 이는 완전히 다른 차원의 재무적 충격을 줍니다. 따라서 독일식 모델을 한국의 전세 제도에 기계적으로 적용하는 것은, 작동 원리가 전혀 다른 엔진을 억지로 끼워 맞추려는 위험한 시도와 같습니다.

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VI. 결론: 진정한 주거 안정을 위한 길은?

'3+3+3' 법안은 선한 의도에도 불구하고, 시장의 현실을 외면한 채 더 큰 혼란을 야기할 수 있는 위험한 정책입니다. 진정한 주거 안정을 위해서는 강압적인 규제가 아닌, 시장 원리를 존중하는 균형 잡힌 접근이 필요합니다.

1. 공급 확대: 문제의 근원은 결국 수요에 비해 부족한 공급에 있습니다. 재개발·재건축 규제를 합리화하고, 공공임대주택을 꾸준히 확충하는 등 공급을 늘리는 것이 최우선 과제입니다.
2. '착한 임대인' 인센티브: 장기 계약을 맺거나 임대료 인상을 자제하는 집주인에게 세금 감면 등 실질적인 혜택을 주어 자발적인 참여를 유도해야 합니다.
3. 취약 계층 직접 지원: 시장 전체를 왜곡하는 보편적 규제 대신, 저소득층이나 청년 가구에 주거 보조금을 지급하거나 전세 대출 이자를 지원하는 등 꼭 필요한 곳에 직접적인 도움을 주어야 합니다.
4. 보증금 보호 제도 강화: 전세 사기를 막기 위해서는 계약 기간 연장이 아니라, 임대인 정보 공개를 투명화하고 보증금 반환 보증 제도를 강화하는 등 문제의 핵심을 직접 해결해야 합니다.

진정한 주거 정책은 선의만으로 성공할 수 없습니다. 시장 참여자 모두가 상생할 수 있는 균형점을 찾는 지혜가 절실한 때입니다.

 

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