모아타운에 대한 종정리. 개념, 모아주택과 차이점, 재개발, 재건축과의 차이, 실거주에 대한 사항, 분담금 비율, 공사기간, 관련 법령

서울에서 내 집 마련이나 부동산 투자에 관심 있는 분이라면 '모아타운'이라는 단어를 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 재개발도 아니고, 재건축도 아닌 것 같은데, 사업 속도는 엄청나게 빠르다고 하죠.

실제로 서울시 전체 주거지의 약 41.8%는 저층 주거지이며, 이 중 무려 87%가 대규모 재개발 요건을 충족하지 못해 정비 사각지대에 놓여 있었습니다. 이런 문제를 해결하기 위해 2022년, 서울시가 '모아타운'이라는 새로운 정비 모델을 도입했습니다.

하지만 "모아타운이 정확히 뭔지", "모아주택과는 어떻게 다른지", "재개발보다 좋은지", 그리고 가장 중요한 "분담금은 얼마인지" 궁금한 점이 많으실 겁니다.

오늘 이 글 하나로 모아타운의 개념부터 현실적인 분담금 문제, 실거주 요건까지 모든 것을 완벽하게 정리해 드립니다.

H2: 모아타운? 모아주택? 개념부터 확실히!

모아타운 정책을 이해하려면 이 두 가지 용어의 관계를 정확히 알아야 합니다. 헷갈리기 쉽지만, '플랫폼'과 '애플리케이션'의 관계로 이해하면 쉽습니다.

• 모아타운 (Moa Town):
  • 개념: '소규모주택정비 관리지역'을 뜻하는 서울시의 브랜드명입니다.
  • 역할: 개별 '모아주택' 사업들을 하나로 묶어 관리하는 '존(Zone)' 또는 '플랫폼'입니다. 모아타운이라는 큰 그림이 먼저 지정되어야, 그 안의 사업들이 용적률 완화, 층수 완화 같은 핵심 혜택을 받을 수 있습니다.
  • 목표: 개별 사업만으로는 불가능했던 주차장, 공원, 도로 등 기반시설을 여러 사업지가 함께 만들도록 지원하는 것입니다.
• 모아주택 (Moa Jutaek):
  • 개념: 모아타운이라는 '플랫폼' 안에서 실제로 실행되는 '개별 정비사업'을 말합니다.
  • 역할: '애플리케이션'에 해당합니다. 법적으로는 4가지의 다른 사업(가로주택, 소규모재개발 등)을 통칭하는 브랜드입니다.

핵심 요약: '모아타운'이라는 큰 관리 구역이 지정되고, 그 안에서 '모아주택'이라는 개별 사업들이 모여 하나의 대단지 아파트처럼 개발되는 것입니다.

H2: '모아주택' 4가지 유형 전격 비교

모아타운(관리지역)으로 지정되면 사업의 문턱이 극적으로 낮아집니다. 핵심은 4가지 사업 유형 모두 노후도 요건이 기존 67%에서 50% 이상으로 완화된다는 점입니다.

각 사업의 법적 요건은 다음과 같습니다.

구분	자율주택정비사업	가로주택정비사업	소규모재건축사업	소규모재개발사업
개념/정의	소유자 전원 합의 (가장 작은 단위)	종전 가로(도로) 유지	소규모 공동주택 재건축	역세권, 준공업지역 시행
법적 근거	소규모주택정비법	소규모주택정비법	소규모주택정비법	소규모주택정비법
대상 지역	단독/다세대/연립주택	단독/공동주택	공동주택 (200세대 미만)	역세권 250m 이내, 준공업지역
면적 요건	제한 없음	2만㎡ 미만 (가로구역)	1만㎡ 미만	5천㎡ 미만
노후도 요건	전체 2/3 (약 67%) 이상	전체 2/3 (약 67%) 이상	전체 2/3 (약 67%) 이상	전체 2/3 (약 67%) 이상
시행자	주민합의체 (100% 동의)	조합 또는 주민합의체 (<20인)	조합 또는 주민합의체 (<20인)	조합 또는 주민합의체 (<20인)
동의 요건 (조합)	100% 동의	토지등소유자 80% + 토지면적 2/3 이상	(단지 내) 동별 과반수 + 전체 3/4 및 토지 3/4	토지등소유자 80% + 토지면적 2/3 이상

H2: 모아타운 vs. 재개발·재건축, 핵심 차이점은?

모아타운이 기존 정비사업과 다른 가장 큰 차이는 **'법적 근거'**와 **'사업 속도'**입니다.

• 재개발/재건축: 「도시 및 주거환경정비법」(도시정비법)을 따릅니다. 안전진단, 정비구역 지정, 추진위원회, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등 절차가 매우 복잡하고 엄격합니다.
• 모아타운/모아주택: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(소규모주택정비법)을 따릅니다. 이름처럼 '특례법'이라 복잡한 절차를 대거 생략해 '신속성'에 초점을 맞췄습니다.

비교 항목	모아타운 (소규모 정비)	대규모 재개발/재건축 (도시정비법)
법적 근거	소규모주택정비 특례법	도시정비법
핵심 절차	① 모아타운 선정 ② 관리계획 수립 ③ 조합설립인가 (추진위 생략) ④ 통합인가 (사업+관리처분) ⑤ 이주/착공	① 정비계획 수립 ② (추진위원회 설립) ③ 조합설립인가 ④ 사업시행인가 (분리) ⑤ 관리처분계획인가 (분리) ⑥ 이주/착공
예상 기간	약 2~4년 (목표) (기존 대비 2년 단축 목표)	10년 이상
주요 인센티브	용적률/층수 완화, 주차장 통합, 기반시설 비용 지원	용적률 상향 (주로 임대주택 기부채납 연동)
지위 양도 제한 (투기과열지구)	(예외) 1세대 1주택 5년 소유 + 3년 거주	(예외) 1세대 1주택 10년 소유 + 5년 거주

H2: '2~4년' 초고속 사업, 기간 단축의 비밀

일반 재개발이 10년 이상 걸리는 반면, 모아타운은 어떻게 2~4년 완공을 목표로 할 수 있을까요? 그 비밀은 **'절차 생략'**과 **'통합심의'**에 있습니다.

1. 조합설립추진위원회 생략: 시간 소모가 큰 '추진위' 단계를 건너뛰고 바로 '조합설립인가'로 직행합니다.
2. 핵심 절차 통합: 가장 시간이 오래 걸리는 '사업시행인가'와 '관리처분인가'를 따로 받지 않고, '사업시행계획 및 관리처분계획 인가'로 한 번에 통합 처리합니다.
3. '원샷' 통합심의: 기존에는 건축심의, 교통영향평가, 경관심의, 교육환경평가를 각각 따로 받아야 했습니다. 이 과정에서 부서 간 요구가 충돌해 사업이 지연되기 일쑤였습니다. 모아타운은 이 모든 관련 부서가 한자리에 모여 '원샷'으로 심의를 끝냅니다. 이 통합심의만으로도 사업 기간이 3~6개월 이상 단축됩니다.

H2: 사업성의 핵심! 모아타운만 받는 혜택은?

모아타운으로 지정되면 사업성을 극대화하는 강력한 규제 완화(인센티브)를 받게 됩니다.

1. 용도지역 상향: 사업성을 높이는 가장 강력한 혜택입니다. 지역 여건에 따라 1종 주거지역을 2종으로, 2종을 3종 일반주거지역으로 상향 조정해 허용 용적률 자체를 높여줍니다.
2. 층수 완화 (제2종 7층 지역): 서울 저층 주거지의 상당수를 차지하는 '2종 7층' 규제가 완화됩니다. 과거에는 10층이 한계였지만, 이제는 공공기여 없이도 평균 13층, 최고 15층까지 건축이 가능해졌습니다.
3. 주차장 통합설치 및 공공 지원: 저층 주거지의 고질적인 주차난 해소를 위해, 개별 건물이 아닌 '블록 단위'로 통합 지하주차장을 설치하도록 공공이 비용을 지원합니다. 공원, 공동이용시설 등 기반시설 조성비도 국비와 시비로 지원받습니다.

H2: 가장 현실적인 문제: '분담금' 폭탄일까?

투자자나 소유주에게 가장 중요한 것은 결국 '돈'입니다. 모아타운의 '분담금 비율'은 어떻게 될까요?

A. 분담금, 어떻게 계산되나?

정비사업의 분담금 구조는 '비례율'에 따라 결정됩니다.

1. 비례율: 사업의 수익성을 보여주는 지표입니다. (총 분양수입 - 총 사업비용) / 총 종전자산평가액
2. 권리가액: 내가 인정받는 자산 가치입니다. 내 종전자산평가액 × 비례율
3. 추가 분담금: 내가 최종적으로 내야 할 돈입니다. 조합원 분양가 - 내 권리가액

비례율이 100%를 넘으면 사업성이 좋다는 뜻이며, 내 권리가액이 높아져 분담금이 줄어듭니다.

B. '10억 분담금'의 진실: 위험성 분석

최근 공사비 급등은 모아타운 사업성의 가장 큰 위협입니다. 송파구 삼전동의 한 모아타운 사례는 이 위험을 잘 보여줍니다.

• 사례 분석:
  • 보유 빌라의 종전자산평가액: 4억 원
  • 예상 비례율: 146%
  • 조합원 권리가액: 4억 원 × 1.46 = 5억 8,400만 원
  • 신축 84㎡(국민평형) 조합원 분양가: 15억 7,600만 원
  • 예상 추가 분담금: 15억 7,600만 원 - 5억 8,400만 원 = 약 9억 9,200만 원

이 '10억 분담금' 사례는 모아타운의 딜레마를 보여줍니다. 특히 '꼬마빌딩'이나 '다가구주택'을 소유해 매달 임대수익으로 생활하는 중장년·노년층(자산은 많으나 현금이 없는 계층)에게는 치명적일 수 있습니다.

이들은 사업 기간(2~4년) 동안 임대수입이 '0'이 되는 것을 감수하고, 사업 완료 후 수억 원의 현금을 추가로 납부해야 합니다. 이 때문에 "분담금을 감당 못 하면 결국 쫓겨나는 것"이라는 반발과 갈등이 생기기도 합니다.

H2: 투자 전 필수 체크! 2가지 핵심 규제 (실거주, 지분 쪼개기)

서울시는 사업성을 높여주는 만큼, 투기 수요를 차단하기 위한 강력한 규제도 함께 시행합니다.

규제 1: 조합원 지위 양도 (매매) 제한

사용자가 궁금해하는 '실거주에 대한 사항'입니다. 투기과열지구(현재 서울시 전역)에서는 조합설립인가 이후 매물이 '조합원 지위 양도 금지'로 묶여 사실상 매매가 불가능합니다.

다만, 과도한 재산권 침해를 막기 위한 예외 조항이 있습니다.

• 매매 가능 예외: 1세대 1주택자가 5년 이상 소유하고 3년 이상 실거주한 경우, 예외적으로 매매가 가능합니다.
• 참고 (재개발/재건축): 이 예외 요건이 '10년 소유 + 5년 거주'인 것과 비교하면, 모아타운의 규제가 훨씬 완화된 것을 알 수 있습니다.

규제 2: '권리산정기준일' (지분 쪼개기 방지)

이는 조합원 '자격(입주권)' 자체를 규제하는 강력한 투기 방지책입니다. '지분 쪼개기'로 조합원 수를 늘리는 행위를 막기 위해 기준 날짜(Snapshot date)를 지정합니다.

권리산정기준일 다음 날부터 다음 행위를 하면, 신축 아파트 입주권을 받지 못하고 '현금청산' 대상이 됩니다.

1. 토지 분할 (1필지를 여러 개로 쪼개는 행위)
2. 단독/다가구 주택을 다세대(빌라)로 전환하는 행위
3. 나대지(빈 땅)에 신축 빌라를 짓는 행위
4. 토지와 주택 소유자를 분리하는 행위

특히 과거에는 '공모 선정 발표일'을 기준일로 삼았지만, 투기 세력이 미리 진입하는 것을 막기 위해 현재는 '서울시에 자문 요청을 접수한 날' 등 훨씬 이른 시점으로 기준일이 당겨졌으니 투자에 극히 유의해야 합니다.

H2: 모아타운의 법적 근거는?

모아타운 정책은 두 가지 핵심 법령에 의해 작동합니다.

1. 국회: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 (모태가 되는 법)
2. 지자체: 「서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례」 (특례법의 내용을 서울시 실정에 맞게 구체화하는 법)

H2: 모아타운, 기회일까? (최종 요약)

모아타운 정책의 성과와 과제는 명확합니다.

A. 성과와 기회 (장점)

• 신속성: 기존 재개발의 복잡한 절차를 대폭 간소화했습니다.
• 규제 혁신: 통합심의, 층수 완화 등 파격적인 인센티브를 제공합니다.
• 난개발 방지: '나홀로 아파트'가 아닌, 기반시설을 갖춘 '블록 단위' 계획적 개발이 가능합니다.

B. 위험과 과제 (단점)

• 재무적 리스크: '10억 분담금' 사례처럼, 공사비 급등이 사업성을 직접적으로 위협합니다.
• 원주민 축출: 현금 동원력이 약한 고령의 소유주는 분담금을 감당하지 못하고 밀려날 수 있습니다.
• 사업 실현성: 아직 성공적인 준공 레퍼런스가 부족합니다. 주민 갈등이나 사업성 부족으로 사업이 좌초될 위험도 존재합니다.

C. 최종 진단

모아타운은 '하이 리스크, 하이 리턴(High-risk, High-return)' 정책입니다.

'신속성'과 '규제 완화'라는 강력한 혜택을 주는 대신, '사업성 리스크'와 '분담금 부담'이라는 재무적 책임은 전적으로 소유주(조합)가 져야 하는 구조입니다.

성공 시에는 빠른 주택 공급과 쾌적한 주거 환경을 얻겠지만, 실패 시에는 심각한 갈등과 재산 손실을 초래할 수 있습니다. 따라서 모아타운에 접근할 때는 이러한 기회와 위험을 모두 명확히 인지하는 것이 중요합니다.

 

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