전세 사기. 예방, 구제방법, 보증보험, 대처 방법, 수법

서론: 전세 사기 위기의 이해

전세 사기는 단순한 금융 범죄를 넘어, 특히 사회초년생과 신혼부부 등 특정 인구 집단의 주거 안정을 근본적으로 위협하는 체계적인 사회 문제다. 이는 임대인(집주인)이나 그 공모자가 임차인(세입자)을 고의로 기망하여 전세보증금을 편취하는 행위를 포괄한다.

이 범죄가 초래하는 피해는 막대하다. 피해자들은 평생 모은 자산을 잃고 극심한 정신적 고통에 시달리며, 때로는 비극적인 선택에 이르기도 한다. 정부 통계는 이 문제의 심각성을 여실히 보여준다. 수사 당국은 수천 건의 사기 의심 사례를 적발하고 수조 원에 달하는 피해액을 확인했으며, 수많은 가해자를 검거했다. 피해자의 대다수가 20~30대에 집중되어 있어, 특정 세대의 취약성이 두드러진다.

이러한 전세 사기 위기는 전세 제도 자체의 구조적 취약점에서 비롯되며, 임대인과 임차인 간의 정보 비대칭성으로 인해 더욱 악화된다. 특히, 공격적인 '갭 투자'가 성행한 후 주택 가격이 하락하는 시장 변동성과, 의도치 않은 시장 압력을 유발한 일부 법률 개정이 최근 사기 급증의 주요 원인으로 지목된다. 최소한의 자기 자본으로 주택을 매입하는 갭 투자는 주택 가격이 전세보증금 이하로 떨어질 경우, 임대인이 악의 없이도 보증금을 반환할 수 없는 구조적 위험을 내포한다. 사기범들은 바로 이 시장의 약점을 악용한다. 이들은 고위험 매물을 의도적으로 생성하거나 매입하여 보증금을 반환할 의사 없이 계약을 체결함으로써, 시장의 위험을 조직적인 범죄로 전환시킨다.

본 보고서는 임차인을 위한 포괄적인 법률 및 실무 매뉴얼로서 기능하는 것을 목표로 한다. 임차인이 위험을 식별하고, 강력한 예방 조치를 실행하며, 전세보증보험과 같은 안전장치를 효과적으로 활용하고, 피해 발생 시 법적·행정적 구제 절차를 체계적으로 밟아나갈 수 있도록 전문가 수준의 지식을 제공하고자 한다.

제1장 전세 사기의 해부: 범죄 수법 심층 분석

전세 사기는 단순한 기망 행위를 넘어, 법의 허점과 정보의 불균형을 교묘하게 파고드는 지능적 범죄로 진화했다. 가장 흔한 구조적 사기부터 법률적으로 복잡한 수법까지, 주요 범죄 유형을 심층적으로 분석한다.

1.1 '깡통전세'와 '무자본 갭투자'의 덫

가장 대표적인 사기 유형은 전세보증금이 주택의 실제 매매가와 비슷하거나 오히려 높은 '깡통전세' 계약이다. 사기범들은 새로운 임차인의 보증금으로 주택 매매 잔금을 치르는 '무자본 갭투자' 방식을 사용해 자기 자본 없이 주택 소유권을 취득한다.

이러한 수법은 시세 파악이 어려운 신축 빌라나 오피스텔에서 주로 발생하며, 임차인은 정확한 가치를 확인하기 어렵다는 점을 악용한다. 계약 만기 시, 명의만 빌려준 '바지 임대인'은 보증금을 반환할 능력도 의사도 없이 잠적한다. 결국 임차인은 경매를 통해 보증금을 회수해야 하지만, 선순위 채권이나 낮은 낙찰가로 인해 보증금 전액을 돌려받지 못하는 경우가 많다. 사회적으로 큰 파장을 일으킨 '빌라왕' 사건이 바로 이 모델의 극단적인 사례다.

1.2 계약서상의 기만: 이중계약과 무권대리

• 이중·중복계약: 주택 하나를 두고 여러 임차인과 동시에 전세 계약을 체결한 뒤 보증금을 모두 가로채 잠적하는 수법이다.10 이는 임대인 단독 또는 악성 공인중개사가 공모하여 이루어진다.
• 중개인 주도 사기: 악성 공인중개사나 건물 관리인이 임대인에게는 월세 계약을 중개한다고 속이고, 임차인과는 전세 계약을 체결한다. 이후 거액의 전세보증금을 가로채고 임대인에게는 월세 보증금과 첫 달 월세만 전달하는 방식이다.
• 무권대리인 사칭: 위임장 등 서류를 위조하여 자신이 임대인의 정당한 대리인인 것처럼 행세하며 임차인과 계약을 체결하고 보증금을 편취한다. 이 경우 임차인은 실제 소유주가 아닌 사기범에게 보증금을 지급하게 된다.

1.3 법적 허점 악용: '대항력' 발생 시차 공격

임차인이 제3자(새로운 집주인, 은행 등)에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 법적 권리인 '대항력'은, 주택 인도와 전입신고를 마친 '다음 날 0시'부터 효력이 발생한다.

사기범들은 이 법적 시차를 악랄하게 이용한다. 임차인이 전입신고를 한 당일, 임대인은 은행에서 거액의 주택담보대출(근저당권 설정)을 받거나 공모자에게 주택 소유권을 이전한다. 은행의 근저당권이나 새로운 소유주의 등기가 임차인의 대항력보다 먼저 효력을 갖게 되므로, 주택이 경매에 넘어갈 경우 은행이 먼저 변제받고 임차인은 후순위로 밀려나 보증금을 잃게 된다. 이는 법률 규정의 특정 시점을 노린 매우 지능적인 사기 수법이다.

1.4 신탁부동산의 숨겨진 위험

신탁부동산이란 개발 자금 대출 등을 위해 주택의 법적 소유권을 신탁사에 이전한 부동산을 말한다. 이 경우, 원래 소유주(위탁자)는 신탁사의 명시적인 동의 없이는 임대차 계약을 체결할 법적 권한이 없다.

사기 수법은 간단하다. 임대인(위탁자)이 신탁 사실을 숨긴 채 임차인과 전세 계약을 체결하는 것이다. 종종 공인중개사와 결탁하여 임차인을 안심시킨다. 이 계약은 법적으로 무효이며, 법적 소유주인 신탁사는 불법 점유를 이유로 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있다. 임차인은 보증금을 한 푼도 돌려받지 못한 채 쫓겨나게 된다.

1.5 기타 지능적 사기 수법

• 불법 건축물 사기: 오피스텔의 한 층을 불법으로 증축하는 등 위반 건축물로 등재된 사실을 숨기고 임대차 계약을 체결한다. 이러한 주택은 전세보증보험 가입이 불가능하며, 철거 명령이 내려질 경우 보증금 회수가 사실상 불가능해진다.
• 선순위 보증금 허위 고지: 소유주가 1명인 다가구주택에서 주로 발생한다. 임대인이 다른 세대의 보증금 총액을 축소하여 고지함으로써, 임차인은 해당 주택의 담보가치가 충분하다고 착각하게 된다. 그러나 경매 시, 숨겨진 선순위 임차인들 때문에 변제 순위에서 밀려나 보증금을 잃게 된다.

1.6 사기의 생태계: 조직적 범죄의 확산

최근 전세 사기는 개인의 일탈을 넘어, 조직화된 범죄의 양상을 띤다. 과거 특정 임대인이 개별적으로 저지르던 범행과 달리, 최근에는 바지 임대인, 악성 공인중개사, 감정평가사, 분양대행업자까지 가담한 전문 사기 조직이 등장했다.

정부의 특별단속 결과, 전세 사기 의심자로 수사 의뢰된 전문직 중 공인중개사가 가장 큰 비중을 차지했다는 사실은 이들이 범죄 생태계의 핵심 고리임을 증명한다. 이들 조직은 수백 채의 고위험 주택을 체계적으로 매입하고, 범죄 전 과정을 설계하며, 전문가의 신뢰를 악용해 서민들의 삶의 기반을 무너뜨리고 있다. 이처럼 전세 사기는 개별 사기꾼과의 싸움이 아니라, 법률과 시장의 허점을 파고드는 조직적인 범죄 네트워크와의 대결이 되었다. 이는 개인이 단순히 서류를 확인하는 수준의 주의만으로는 완벽한 예방이 어려울 수 있음을 시사하며, 보증보험과 같은 제도적 안전장치의 중요성을 더욱 부각시킨다.

제2장 철통 방어 구축: 단계별 예방 프로토콜

전세 사기를 예방하는 과정은 신뢰에 의존하는 소극적 자세에서 벗어나, 법적 권리를 확보하고 증거를 축적하는 능동적인 위험 관리 전략이어야 한다. 다음은 계약 전부터 잔금 지급 이후까지 반드시 실행해야 할 단계별 행동 지침이다.

2.1 계약 전 실사: 협상 불가능한 체크리스트

• 시세 검증: 임대인이나 중개인이 제시하는 가격을 절대 신뢰해서는 안 된다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템, KB부동산 등 공신력 있는 플랫폼을 통해 계약하려는 주택의 매매 시세와 주변 유사 주택의 최근 전세가를 직접 교차 확인해야 한다. 특히 위험도가 높은 신축 빌라의 경우, 최소 2~3곳의 인근 공인중개사 사무소를 방문해 시세에 대한 중론을 확인하는 것이 필수적이다. 전세보증금이 추정 매매가의 80%를 초과한다면 심각한 위험 신호로 간주해야 한다.
• 현장 답사(임장): 반드시 현장을 방문하여 주택의 실제 상태가 서류와 일치하는지, 불법 증축이나 구조 변경의 흔적은 없는지 직접 확인해야 한다.

2.2 핵심 법률 서류 해독: 임차인 필수 가이드

• 등기부등본: 가장 중요한 서류로, 계약 당일 대법원 인터넷등기소나 무인민원발급기를 통해 직접 발급받아야 한다. 타인이 발급한 서류는 위조 가능성이 있으므로 절대 신뢰해서는 안 된다.
  • 표제부: 계약하려는 집의 주소와 등기부등본상의 주소가 토씨 하나 틀리지 않고 정확히 일치하는지 확인한다.
  • 갑구 (소유권에 관한 사항): 현재 소유자의 성명과 주민등록번호 앞자리가 계약 상대방과 일치하는지 확인한다. 가압류, 압류, 그리고 특히 '신탁원부' 번호가 기재된 신탁등기 여부를 반드시 확인해야 한다. 신탁등기가 되어 있다면 계약의 법적 주체는 신탁사이므로 계약을 진행해서는 안 된다.
  • 을구 (소유권 이외의 권리에 관한 사항): 근저당권 등 담보 대출 내역을 확인한다. 선순위 채권(근저당 채권최고액)과 본인의 전세보증금을 합한 금액이 주택 매매 시세의 80%를 넘지 않는지 계산해야 한다.2 을구가 깨끗한 것이 가장 안전하다.
• 건축물대장: 정부24 웹사이트나 주민센터에서 발급받는다.
  • 위반 건축물 여부: 서류 우측 상단에 '위반 건축물'이라고 표기되어 있는지 확인한다. 위반 건축물은 전세보증보험 가입이 거절되며 강제이행금 부과 및 철거 위험이 있다.
  • 주택 용도 확인: 실제 주거용으로 사용하더라도 서류상 용도가 '근린생활시설' 등으로 되어 있다면 주택임대차보호법의 완전한 보호를 받기 어려울 수 있다.

2.3 계약 상대방 검증

• 임대인 신원 확인: 반드시 임대인 본인과 대면 계약을 원칙으로 한다. 임대인의 신분증과 등기부등본상의 소유자 정보가 일치하는지 확인하고, 정부24나 민원24 앱의 신분증 진위확인 서비스를 이용해 위조 여부를 검증한다.
• 대리인 계약 시: 위험도가 매우 높으므로 가급적 피해야 한다. 부득이한 경우, 3개월 이내에 발급된 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 요구하고, 위임장에 날인된 인감과 인감증명서의 인감이 동일한지 확인해야 한다. 또한, 대리인이 아닌 임대인 본인과 직접 통화하여 전세 계약 위임 사실과 계약 조건을 명확히 확인해야 한다. 보증금은 반드시 등기부등본상 소유주 명의의 계좌로만 송금해야 한다.
• 임대인 세금 체납 확인: 임대인의 미납 국세 및 지방세는 경매 시 보증금보다 우선 변제될 수 있다. 계약 전 임대인에게 납세증명서를 요구하는 것이 가장 안전하다. 2023년 4월부터는 임대차 계약 이후에는 임대인 동의 없이도 세무서에서 미납 세금을 열람할 수 있게 되었지만, 이는 사후 확인에 불과하므로 사전 확인이 중요하다.

2.4 철옹성 같은 계약서 만들기: 필수 특약사항

계약서의 특약사항은 단순한 부가 조항이 아니라, 사기 범죄를 예방하고 피해 발생 시 법적 다툼에서 결정적인 무기가 되는 법적 장치다.

• '잔금일 익일까지 권리 변동 금지' 특약: "임대인은 임차인의 잔금 지급일 익일까지(임차인의 대항력이 발생하기 전까지) 저당권 등 담보권 설정 및 소유권 이전 등 일체의 권리 변동을 발생시키지 않는다. 이를 위반할 시 본 계약은 즉시 무효가 되며, 임대인은 임차인에게 계약금을 포함한 보증금 전액을 즉시 반환하고 별도의 손해배상금을 지급한다." 이 조항은 '대항력 시차 공격' 사기를 정면으로 방어하는 가장 중요한 안전장치다.
• 기타 핵심 특약:
  • '전세보증보험 가입 조건부' 특약: "본 계약은 임차인의 전세보증금반환보증보험 가입을 조건으로 하며, 임대인 또는 임차목적물의 하자로 인해 보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고, 임대인은 지급된 계약금을 즉시 반환한다."
  • '근저당권 말소' 특약: "임대인은 잔금 지급과 동시에 해당 주택에 설정된 선순위 근저당권(채권최고액 OOO원)을 상환하고 말소 등기를 신청하며, 임차인은 말소 접수 서류를 확인한 후 잔금을 지급한다.".

2.5 법적 보호막 활성화: 결정적인 마지막 단계

• 전입신고와 확정일자: 잔금을 치르고 이사한 당일, 즉시 관할 주민센터를 방문하거나 정부24 온라인 포털을 통해 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다.3
• 법적 효력: 이 두 가지 절차를 마쳐야 '대항력'과 '우선변제권'이라는 강력한 법적 권리가 생긴다. 이는 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금을 다른 후순위 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 확보하는 핵심 절차다.3 대항력의 효력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생한다는 점을 반드시 기억해야 한다.

이러한 예방 절차는 임차인이 정보의 비대칭성을 극복하고 법적으로 구속력 있는 증거를 확보하는 과정이다. 서류를 직접 발급하고, 특정 조항을 계약서에 명시하며, 즉각적으로 법적 지위를 확보함으로써, 임차인은 신뢰에 의존하는 수동적 당사자에서 자신의 권리를 적극적으로 방어하고 집행하는 주체로 전환된다.

제3장 최후의 보루: 전세보증보험 완전 정복

전세보증금 반환보증보험은 임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증기관이 임차인에게 대신 보증금을 지급하는 금융 상품이다.3 이는 임차인의 자산을 보호하는 가장 효과적이고 확실한 안전장치로 평가된다.

3.1 보증보험의 역할과 중요성

보증보험의 핵심 기능은 임대인의 채무 불이행 리스크를 제3의 보증기관으로 이전하는 것이다. 계약 만기 후 단순 미반환 상황은 물론, 주택이 경매로 매각되어 보증금 전액을 회수하지 못하는 경우에도 보장받을 수 있다.3 중요한 장점 중 하나는 임대인의 동의 없이 임차인이 단독으로 가입할 수 있다는 점이다.

3.2 HUG, HF, SGI 상품 비교 분석

보증보험 상품을 제공하는 대표적인 기관은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증(SGI) 세 곳이다. 각 기관의 상품은 보증 한도, 보증료율, 가입 조건 등에서 뚜렷한 차이를 보이므로, 임차인은 자신의 상황에 가장 적합한 상품을 전략적으로 선택해야 한다.

• 표 3.1: 전세보증금 반환보증보험 기관별 비교 분석

구분	HUG (주택도시보증공사)	HF (한국주택금융공사)	SGI (서울보증보험)
감독 기관	국토교통부 (공공)	금융위원회 (공공)	민간 보험사
보증금 한도	수도권 7억 원 / 비수도권 5억 원	수도권 7억 원 / 비수도권 5억 원	아파트: 제한 없음 / 기타 주택: 10억 원
보증료율	연 0.115% ~ 0.154% (중간)	연 0.02% ~ 0.04% (최저)	연 0.183% ~ 0.208% (최고)
핵심 가입 조건	보편적 가입 가능. 특정 대출 상품 이용 불필요.	HF 보증 전세자금대출 이용자만 가입 가능.	보편적 가입 가능. 상대적으로 심사 유연.
신청 시기	임대차 계약 기간의 1/2 경과 전	임대차 계약 기간의 1/2 경과 전	임대차 계약 기간의 1/2 경과 전
장점	- 가장 보편적이고 접근성 높음.24 - 신혼부부, 저소득층 등 사회적 배려계층 할인 혜택 폭이 큼.24 - 일부 전세대출 상품과 결합하여 편의성 제공.32	- 압도적으로 저렴한 보증료율.24	- 아파트 보증금 한도 무제한으로 고가 주택 유일 선택지.24 - 상대적으로 유연한 심사와 빠른 가입 절차.32
단점	- HF 대비 높은 보증료. - 고위험 주택(부채비율 높은 빌라 등) 심사 까다로울 수 있음.	- HF 자체 대출 상품과 연계 필수로 단독 가입 불가.24 - 소득 증빙이 필요해 프리랜서, 학생 등은 가입 어려움.32	- 가장 비싼 보증료율.32 - 공공기관 대비 할인 혜택 적음.32
최적 이용자	일반적인 임차인, 특히 사회적 배려계층 또는 HF 대출 미이용자.	HF 보증 전세자금대출을 신규로 이용하는 임차인.	고가 아파트(보증금 7억 초과) 임차인 또는 빠르고 유연한 심사가 필요한 경우.
자료 출처	24	24	24

이러한 비교 분석은 임차인의 선택이 단순한 행정 절차가 아님을 보여준다. 예를 들어, HF 보증 대출을 받을 자격이 되는 임차인이 HF 보증보험을 선택하면 가장 저렴한 비용으로 안전을 확보할 수 있다. 반면, 보증금이 7억 원을 초과하는 아파트에 입주하는 임차인에게는 SGI가 유일한 선택지다. 그 외 대부분의 경우, HUG가 가장 균형 잡힌 선택이 될 수 있다. 이처럼 자신의 대출 유형, 소득 상태, 주택 가액을 고려한 전략적 선택이 필수적이다.

3.3 신청 절차 및 고려사항

보증보험은 임대차 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 한다.31 각 기관의 웹사이트, 제휴 은행, 모바일 앱 등을 통해 신청할 수 있으며 , 신청 후에는 보증기관이 자체적으로 해당 주택의 등기부등본, 부채 비율, 임대인의 신용 상태 등을 심사한다.

여기서 중요한 점은, 보증보험 가입 신청 자체가 해당 계약에 대한 전문가의 2차 위험 평가 역할을 한다는 것이다. 만약 보증기관이 불법 건축물, 과도한 선순위 채권 등을 이유로 가입을 거절한다면, 이는 해당 주택이 매우 위험하다는 강력하고 객관적인 경고 신호다. 임차인은 이러한 가입 거절을 계약을 재고하거나 파기해야 할 심각한 위험 신호로 받아들여야 한다.

제4장 최악의 상황 발생 시: 위기 대응 및 법적 조치 계획

전세 사기 피해가 현실화되었을 때, 신속하고 체계적인 법적 대응은 피해를 최소화하고 권리를 회복하는 데 결정적이다. 다음은 피해 발생 직후부터 법적 절차를 완료하기까지의 단계별 행동 계획이다.

4.1 보증금 미반환 시 즉각적 조치

계약 만료일에 보증금이 반환되지 않았다면, 가장 먼저 보증금 반환을 공식적으로 요구하는 증거를 남겨야 한다. 이때 가장 중요한 원칙은, 법적 안전장치를 확보하기 전까지는 절대로 이사하거나 주민등록을 이전해서는 안 된다는 것이다. 점유와 주민등록은 대항력과 우선변제권의 핵심 요건이므로, 이를 상실하면 법적 지위가 심각하게 약화될 수 있다.

4.2 청구의 공식화: 내용증명의 전략적 활용

내용증명은 우체국을 통해 특정 내용의 문서를 특정 날짜에 특정인에게 발송했음을 증명하는 제도다. 그 자체로 강제력은 없지만, 다음과 같은 세 가지 핵심적인 전략적 기능을 수행한다.

1. 소송 증거 확보: 향후 진행될 민사소송이나 지급명령 신청에서 임대인에게 보증금 반환을 명확히 요구했다는 사실을 입증하는 결정적 증거가 된다.
2. 심리적 압박: 법적 조치를 예고함으로써 임대인이 자발적으로 보증금을 반환하도록 압박하는 효과가 있다.
3. 절차적 요건 충족: 보증보험 이행 청구나 일부 법적 절차에서 사전 조치로 요구되는 경우가 많다.

내용증명은 동일한 문서 3부(발신인용, 우체국용, 수신인용)를 준비하여 봉인하지 않은 상태로 우체국에 제출하거나, 인터넷우체국을 통해 온라인으로 발송할 수 있다.

4.3 이주와 권리 보존의 양립: 임차권등기명령

임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원의 명령을 받아 해당 주택의 등기부등본에 자신의 임차권을 등기하는 제도다. 이 제도의 핵심 목적은 임차인이 다른 곳으로 이사 가더라도 기존에 확보했던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시켜 주는 것이다.

계약 종료 후 보증금이 반환되지 않으면 즉시 주택 소재지 관할 법원에 신청해야 한다. 신청 시에는 임대차계약서, 주민등록등본, 계약 종료 사실을 입증하는 자료(내용증명 등)를 첨부해야 한다. 가장 중요한 점은, 등기부등본에 임차권등기가 완료된 것을 반드시 확인한 후에 이사해야 한다는 것이다.

4.4 피해 회복의 길: 민사 및 형사 절차

피해 회복을 위한 법적 절차는 크게 '보증금을 돌려받기 위한 민사 절차'와 '사기범을 처벌하기 위한 형사 절차'로 나뉜다. 이 두 절차를 병행하는 것이 가장 효과적이다.

4.4.1 민사 조치: 강제적 환수 절차

• 지급명령: 정식 재판 없이 서류 심사만으로 법원이 채무자에게 채무 이행을 명령하는 간이 절차다. 소송보다 신속하고 비용이 저렴하다. 단, 채무자가 명령을 받은 후 2주 이내에 이의를 제기하면 자동으로 정식 소송으로 전환된다. 임대인이 악의적이기보다는 단순히 반환을 지체하는 경우에 유용하며, 대법원 전자소송 시스템을 통해 온라인으로 신청할 수 있다.
• 보증금반환청구소송: 임대인을 상대로 보증금 반환을 요구하는 정식 민사소송이다. 임대인이 채무를 부인하거나 잠적한 경우, 또는 사안이 복잡할 때 필요하다. 승소 판결을 받으면 이를 집행권원으로 하여 임대인의 재산을 압류하거나 주택을 강제 경매에 부칠 수 있다.

4.4.2 형사 고소: 사기범에 대한 처벌 요구

• 목적: 민사소송이 금전 회수를 목표로 하는 반면, 형사 고소는 사기죄(형법 제347조)로 가해자를 처벌해달라고 국가에 요구하는 절차다. 사기죄는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.
• 전략적 이점: 형사 고소를 민사소송과 병행하는 것은 매우 강력한 전략이다. 형사 처벌의 위협은 악성 임대인이 보증금 반환 협상에 나서도록 만드는 효과적인 압박 수단이 될 수 있다. 또한, 경찰의 수사 과정에서 사기범의 은닉 재산을 추적하는 등 민사소송에 도움이 되는 정보를 확보할 수도 있다.

이처럼 법적 대응은 단계적이고 전략적인 접근이 필요하다. 내용증명으로 공식적인 분쟁의 시작을 알리고, 임차권등기명령으로 이주 후에도 법적 지위를 보존하며, 민사소송과 형사 고소라는 두 가지 수단을 동시에 활용하여 피해 회복과 가해자 처벌이라는 두 가지 목표를 모두 추구해야 한다.

제5장 국가의 개입과 피해자 지원 제도

전세 사기 문제가 심각한 사회적 재난으로 부상함에 따라, 정부와 지방자치단체는 피해자 구제를 위한 다양한 제도적 장치를 마련했다. 특히 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'은 이러한 노력의 핵심이다.

5.1 '전세사기피해자 지원 특별법'의 개요

이 법은 대규모 전세 사기로 고통받는 피해자들에게 기존의 법적 구제 절차를 넘어선 포괄적인 지원을 제공하기 위해 제정되었다. 지원의 핵심은 주거 안정, 금융 지원, 법률·행정 지원, 긴급 복지 등 네 가지 축으로 구성된다.

5.2 피해자 인정 신청 절차

특별법상의 지원을 받기 위해서는 국토교통부 산하 '전세사기피해지원위원회'로부터 '전세사기피해자'로 공식 인정을 받아야 한다. 이를 위해서는 다음 네 가지 요건을 모두 충족해야 한다.

1. 대항력 확보: 주택 인도, 전입신고, 확정일자를 모두 갖추었을 것.
2. 보증금 규모: 임차보증금이 5억 원 이하일 것 (지역별 여건에 따라 조정 가능).
3. 다수 피해 발생: 임대인 한 명으로 인해 다수의 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생했거나 예상될 것.
4. 임대인의 기망 의도: 임대인에게 보증금을 반환할 의사가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것 (예: 경찰 수사 개시, 무자력자에게 소유권 이전 등).

신청은 '전세사기피해자 지원관리시스템'을 통한 온라인 접수 또는 거주지 관할 시·군·구청 방문을 통해 가능하다.

5.3 주요 지원 정책 상세 내용

• 주거 지원:
  • 우선매수권 부여: 피해 주택이 경매에 넘어갈 경우, 피해자가 시세보다 저렴한 낙찰가로 해당 주택을 우선 매수할 권리를 부여한다.
  • 공공임대주택 지원: 피해자가 우선매수권을 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자에게 양도하면, LH가 해당 주택을 매입하여 피해자에게 최장 20년간 저렴한 공공임대주택으로 공급한다.
  • 긴급지원주택 제공: 당장 거처가 없는 피해자에게 시세의 30% 수준으로 임시 거처를 제공한다.
• 금융 지원:
  • 저금리 대출: 피해 주택을 낙찰받거나 새로운 주택을 구입할 때, 또는 새로운 전셋집을 구할 때 시중 금리보다 훨씬 낮은 금리의 정책자금 대출(디딤돌대출, 버팀목전세대출 등)을 지원한다.
  • 채무 조정: 기존 전세자금대출 원리금 상환을 최장 20년간 무이자로 분할 상환할 수 있도록 유예하고, 관련 연체정보 등록을 막아 신용 회복을 돕는다.
  • 긴급복지 지원: 생계비, 의료비, 주거비 등을 긴급복지지원법에 따라 지원한다.
• 법률 및 행정 지원:
  • 경·공매 절차 지원: 복잡한 경매 절차에 대한 법률 상담, 서류 대행, 관련 비용 등을 원스톱으로 지원한다.
  • 조세채권 안분: 임대인의 전체 체납 세금을 모든 보유 주택에 안분하여, 피해 주택 경매 시 해당 주택에 부과된 세금만 우선 징수하도록 함으로써 임차인의 배당액을 늘린다.

5.4 정책의 실효성과 한계, 그리고 개정

특별법은 피해자 구제에 중요한 첫걸음이었지만, 초기에는 여러 한계를 드러냈다. 가장 큰 비판은 피해자 인정 요건이 지나치게 엄격하여 신탁 사기 등 다양한 유형의 피해자들이 배제되었고 61, 보증금 손실 자체를 직접 보전해주는 것이 아니라 대출과 주거 지원에 초점이 맞춰져 있다는 점이었다. '선구제 후회수' 방안이 강력하게 요구되었으나, 정부는 다른 사기 피해자와의 형평성, 재정 부담, 도덕적 해이 문제 등을 이유로 수용하지 않았다.

이러한 비판을 수용하여 2024년 특별법 개정안이 통과되었다.62 주요 개정 내용은 다음과 같다.

• 피해자 범위 확대: 입주 전 이중계약, 신탁 사기, 위반 건축물 피해자도 지원 대상에 포함.
• 보증금 상한 상향: 피해자 인정 보증금 기준 상향.
• 공공매입 확대: LH가 매입할 수 있는 피해주택의 범위를 확대하여 주거 지원 강화.

개정에도 불구하고, 보증금 자체에 대한 직접적인 지원 방안이 부재한 점은 여전히 핵심 쟁점으로 남아있다. 이는 사적 계약으로 인한 손실을 국가가 직접 보전하는 것에 대한 정책적 딜레마를 반영한다.

5.5 지방자치단체의 역할: 인천광역시 사례

국가적 지원의 한계를 보완하기 위해 일부 지방자치단체는 자체적인 추가 지원책을 시행하고 있다. 전세 사기 피해가 집중된 인천광역시는 대표적인 사례다.

인천시는 정부 지원책과 별도로 월 40만 원의 월세 지원, 최대 150만 원의 이사비 지원, 저리 대출 이자 지원, 긴급생계비 100만 원 지급 등 피해자에게 실질적인 현금성 지원을 제공하고 있다. 이는 국가 단위의 법률이 채우지 못하는 공백을 지자체가 어떻게 메울 수 있는지를 보여주는 중요한 사례이며, 피해자가 어느 지역에 거주하느냐에 따라 지원 수준이 달라지는 다층적 구제 시스템이 형성되고 있음을 시사한다.

결론: 체계적 위험 속 임차인의 역량 강화

전세 사기 위기는 임차인의 역량이 세 가지 핵심 축 위에 구축되어야 함을 명확히 보여준다.

첫째, 선제적 예방이다. 계약서에 서명하기 전에 수행하는 철저하고 독립적인 실사는 사기 피해를 막는 가장 강력한 무기다. 둘째, 전략적 안전장치 활용이다. 자신의 재정 상황과 주택 조건에 맞는 전세보증보험에 가입하는 것은 더 이상 선택이 아닌 필수적인 위험 관리 수단이다. 셋째, 단호한 법적 대응이다. 피해 발생 시 신속하고 체계적으로 민사 및 형사상 법적 도구를 활용하여 권리를 지키고 피해 회복을 극대화해야 한다.

궁극적으로 전세 사기는 개인의 부주의를 넘어선 체계적인 문제이며, 부동산 시장의 투명성 강화, 악성 중개인 및 감정평가사에 대한 강력한 처벌 등 근본적인 제도 개선이 필요하다. 그러나 이러한 거시적 변화가 이루어지기 전까지, 개별 임차인에게는 법률적 지식으로 무장하고 선제적으로 방어하는 능동적인 자세가 자신의 소중한 자산을 지키는 가장 중요한 힘이 될 것이다.

본 정보는 전세 사기 예방을 위한 참고 자료이며, 법적 효력을 갖지 않습니다.

중요한 계약 결정은 반드시 공인중개사 및 법률 전문가와 상의하십시오.

 

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