이재명정부 부동산 대책 6~27, 9~7 두 대책이 시장에 미친 영향. 10월에 발표될 대책 예상. 부동산 시장에 미치는 영향, 집값 예상

본 분석은 현재까지 공개된 정보와 시장 동향을 기반으로 한 예측이며, 실제 시장 상황은 변동될 수 있습니다.

부동산 시장, 10월 '역대급' 대책 온다! 내 집 마련, 지금이 기회일까 위기일까?

요즘 부동산 뉴스만 보면 한숨부터 나오시죠? "집값이 잡히는 건가?" 싶다가도 "이러다 영영 내 집 마련은 못 하는 거 아니야?" 하는 불안감이 드는 게 사실입니다. 이재명 정부 출범 이후 벌써 두 번의 강력한 부동산 대책(6.27, 9.7)이 나왔지만, 시장은 여전히 안갯속입니다.

게다가 10월, 이전과는 비교도 안 될 만큼 강력한 추가 대책이 예고되면서 시장의 긴장감은 최고조에 달하고 있습니다.

그래서 오늘, 복잡한 정책과 전망을 누구나 알기 쉽게 풀어보려고 합니다. 지난 대책들이 시장에 어떤 영향을 미쳤는지, 그리고 곧 닥쳐올 10월 대책의 파급력과 2026년까지의 집값 시나리오까지, 핵심만 쏙쏙 뽑아 정리해 드릴게요.

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1. 약속과 현실 사이: 공급 늘린다더니 왜 규제만?

"공급 폭탄, 세금 아닌 시장으로!" 희망 섞인 출발

이재명 정부의 부동산 정책, 시작은 희망적이었습니다. 후보 시절, 이전 정부와는 달리 세금으로 집값을 누르지 않고, 대규모 공급으로 시장을 안정시키겠다고 약속했거든요. 무려 311만 호라는 역대급 공급 계획을 발표했고, 특히 '기본주택'이라는 새로운 개념은 큰 화제가 됐습니다. 무주택자라면 누구나 역세권 같은 좋은 위치에, 저렴한 임대료로 30년 이상 살 수 있는 고품질 공공주택을 100만 호나 짓겠다는 구상이었죠. 재건축·재개발 규제 완화 약속도 시장의 기대감을 키웠습니다.  

 

수면 아래의 진심? '국토보유세' 논란

하지만 이런 실용적인 노선 뒤에는 '국토보유세'라는 조금은 급진적인 구상도 있었습니다. 모든 토지에 세금을 매겨 전 국민에게 기본소득으로 나눠주자는 아이디어였죠. 국민 90%가 이득을 본다는 논리였지만, 재산권 침해 논란과 60%가 넘는 반대 여론에 부딪혀 결국 공식적으로 철회됐습니다. 하지만 이 구상은 정부의 부동산 철학을 엿볼 수 있는 중요한 단서입니다. 언제든 비슷한 강력한 카드를 다시 꺼내 들 수 있다는 불씨를 남겨둔 셈이죠.  

 

결국 다시 꺼내 든 '규제' 카드

장밋빛 공급 계획에도 불구하고, 현실은 냉혹했습니다. 집값은 계속 올랐고, 결국 이재명 대통령은 **"나라가 망할 일"**이라며 시장 과열에 강력한 경고를 보냈습니다. 일본의 버블 붕괴처럼 '폭탄 돌리기'가 될 수 있다는 위기감이었죠.  

 

결국 정부의 정책 방향은 단기적으로 효과가 빠른 '수요 억제', 즉 대출 규제로 급선회했습니다. 311만 호 공급은 시간이 너무 오래 걸리니까요. 시장을 존중하겠다던 정부가 강력한 규제 카드를 꺼내 들자, 시장은 오히려 "더 늦기 전에 집을 사야 한다"는 '패닉 바잉' 심리가 더 강해지는 역설적인 상황이 벌어졌습니다.  

 

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2. 1차, 2차 펀치! 6.27 & 9.7 대책, 뭐가 달랐나?

6.27 대책: 시장에 던진 첫 번째 돌멩이

6.27 대책은 정부의 첫 번째 경고였습니다. 가계대출 증가세를 잡기 위해 주택담보대출의 문턱을 살짝 높이는 수준이었죠. 하지만 시장은 꿈쩍도 하지 않았습니다. 풍부한 유동성과 공급 부족이라는 거대한 흐름을 바꾸기엔 역부족이었고, '찻잔 속 태풍'이라는 평가를 받으며 금세 잊혔습니다.  

 

9.7 대책: 돈줄을 향한 전방위 압박

시장이 말을 듣지 않자, 두 달 만에 훨씬 강력한 9.7 대책이 나왔습니다. 이건 차원이 달랐습니다. 단순히 대출 한도를 줄이는 게 아니라, 돈이 부동산으로 흘러 들어가는 모든 길목을 막겠다는 의지가 담겨 있었죠.

• 실수요자 LTV 대폭 축소: 규제지역(강남 3구 등)에서 집을 살 때 빌릴 수 있는 돈의 비율(LTV)을 50%에서 40%로 확 낮췄습니다. 이제 자기 돈이 더 많아야 집을 살 수 있게 된 거죠.  
• 투자 목적 대출 원천 봉쇄: 집을 사서 세를 주려는 사업자(주택매매·임대사업자)의 대출을 LTV 0%, 즉 아예 막아버렸습니다. 사실상 대출로 갭투자하는 길을 원천 차단한 겁니다.  
• 전세대출까지 규제: 1주택자가 받을 수 있는 전세자금대출 한도를 2억 원으로 묶었습니다. 전세대출을 받아 다른 곳에 투자하는 꼼수를 막기 위해서였죠.  

표 1: 6.27 vs 9.7 대책, 얼마나 강력해졌나?

정책 항목	6.27 대책	9.7 대책	정책 의도
규제지역 내 무주택자 LTV	일부 조정	50% → 40%로 대폭 축소	매수 심리 위축
주택매매/임대사업자 대출	부분 제한	LTV 0% (원천 봉쇄)	투기 수요 근절
1주택자 전세자금대출	제한적 운용	2억 원으로 한도 통일	우회 자금 조달 차단
DSR 적용 범위	점진적 확대 검토	전세대출 포함 등 전방위 강화 검토	가계부채 총량 관리

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3. 결과는? '거래절벽'과 '영끌족'의 눈물

집값은 '상승 둔화', 하락은 없었다

이렇게 강력한 규제를 쏟아냈지만, 서울 아파트값은 잡히지 않았습니다. 상승률은 조금 낮아졌지만, 방향을 꺾지는 못했죠. 왜일까요?  

 

1. "새 아파트가 없다"는 공포: 앞으로 몇 년간 서울에 새 아파트 공급이 부족할 거라는 사실을 모두가 알고 있었습니다. 집주인들은 굳이 싸게 팔 이유가 없었죠.  
2. 넘쳐나는 돈: 저금리로 시중에 풀린 돈들이 여전히 부동산으로 몰렸습니다.  
3. "규제는 잠깐, 집값은 결국 우상향"이라는 학습효과: 시장은 정부 정책을 믿지 않았습니다.

시장은 '개점휴업', 거래가 사라졌다

가격은 버텼지만, 시장은 얼어붙었습니다. 대출이 막히자 집을 살 사람이 사라지면서 **'거래절벽'**이 현실화됐습니다. 서울 아파트 거래량이 60~70%나 급감했죠.  

 

동시에 '매물 잠김' 현상도 심해졌습니다. 1주택자는 갈아타기가 불가능해져 집을 안 팔고, 다주택자는 세금 규제 완화를 기다리며 버텼습니다. 결국 팔 사람은 없고, 살 사람은 돈이 없는 시장 마비 상태에 빠진 겁니다.

애꿎은 실수요자만 피해, 수도권은 '풍선효과'

더 큰 문제는 부작용이었습니다. 서울의 돈줄을 막자, 규제가 덜한 경기도와 인천으로 매수세가 몰리는 **'풍선효과'**가 나타났습니다. 서울 집값 잡으려다 수도권 전체를 들쑤신 셈이죠.  

 

무엇보다 가장 큰 피해는 투기꾼이 아닌, 평범한 무주택 실수요자에게 돌아갔습니다. 6억 원이라는 대출 총 한도와 40% LTV 규제는 현금 부자가 아닌 이상 서울에서 내 집 마련을 꿈도 못 꾸게 만들었습니다. 대출이 필요 없는 현금 부자들은 오히려 기회가 됐고, 월급 모아 집 사려던 사람들은 주거 사다리가 끊겨버린 거죠.  

 

표 2: 두 차례 대책 이후, 시장은 이렇게 변했다

지표	정책 이전 (5-6월 평균)	정책 이후 (7-9월 평균)	변화율
서울 아파트 주간 가격지수	101.5	103.5	+2.0%
서울 아파트 월간 거래량	8,500건	3,500건	-58.8%
경기 아파트 주간 가격지수	100.8	102.9	+2.1%

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4. 끝판왕이 온다: 10월, 상상 이상의 규제가 펼쳐질까?

두 번의 대책이 실패로 돌아가자, 정부는 더 강력한 세 번째 카드를 만지작거리고 있습니다. 대통령까지 나서서 강력 대응을 주문한 만큼, 이번에는 정말 '역대급' 대책이 나올 거라는 게 시장의 공통된 전망입니다.  

 

예상 시나리오 1: 대출 한도 4억? 돈줄 완전 차단

10월 대책의 핵심은 금융 규제의 끝판왕이 될 겁니다.

• 주택담보대출 총 한도 4억 원 축소: 현재 6억 원인 한도를 4억 원까지 낮추는 방안이 유력합니다. 서울 아파트 중위값이 10억이 넘는데, 대출이 4억밖에 안 나온다면? 사실상 대출로 서울 집 사는 건 불가능해집니다.  
• DSR에 전세대출 포함: 소득 대비 원리금 상환 비율(DSR)을 계산할 때, 전세대출까지 포함시키는 방안도 거론됩니다. 이게 현실화되면 전세 사는 사람이 내 집 마련을 위해 받을 수 있는 대출액은 그야말로 '쥐꼬리'가 될 겁니다.  

예상 시나리오 2: 수도권 전체가 규제지역으로

'풍선효과'를 막기 위해 규제 지역을 대폭 확대할 가능성이 높습니다. 최근 집값이 많이 오른 성남 분당, 과천, 하남이나 서울의 마포, 성동 같은 곳들이 추가로 '투기과열지구'로 묶일 수 있습니다.  

 

예상 시나리오 3: 세금 카드의 등장

"세금으로 집값 안 잡겠다"고 했지만, 이제는 다른 방법이 없습니다. 직접 세금을 올리기보다, 공시가격을 시세에 가깝게 올려 보유세 부담을 늘리는 '공시가격 현실화' 로드맵을 발표할 가능성이 큽니다. 다주택자와 고가주택 소유자들이 집을 내놓게 만들려는 압박이죠.  

 

표 3: 10월 부동산 대책, 무엇이 담길까? (예측)

정책 축	예측 조치	세부 내용	정부의 기대 효과
금융 옥죄기	주담대 한도 축소 (6억→4억)	서울 내 대출 기반 주택 구매 원천 차단	수요 붕괴 유도
	DSR에 전세대출 포함	전세 거주자의 주택 구매 여력 대폭 축소	가수요 차단
규제 확대	투기과열지구 확대	성남 분당, 과천, 하남 등 추가 지정	'풍선효과' 차단
세금 압박	공시가격 현실화 로드맵 발표	공시가격의 시세 반영률 상향 조정	보유세 부담 증대, 매물 출회 압박

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5. 그래서 집값, 앞으로 어떻게 될까? (가장 궁금한 이야기)

단기 (2025년 말 ~ 2026년 초): '시장 동결'과 단기 조정

10월 대책이 예상대로 나온다면, 시장은 그야말로 '꽁꽁' 얼어붙을 겁니다. '거래절벽'을 넘어선 '시장 동결(Market Freeze)' 상태가 될 수 있습니다. 매수 심리가 완전히 사라지면서, 급하게 집을 팔아야 하는 사람들이 내놓는 급매물 위주로 단기적으로 5~10% 정도 가격이 조정될 수 있습니다.

중기 (2026년): 기나긴 침체와 전셋값 폭등

2026년 시장은 안갯속 터널을 지날 것으로 보입니다.

• 가격은 보합세: 공급 부족이 집값의 폭락을 막고, 강력한 대출 규제가 상승을 막으면서 1년 내내 지지부진한 흐름을 보일 가능성이 높습니다.
• 전세 시장 불안: 집 사기를 포기한 사람들이 전세로 몰리면서 전셋값이 급등할 수 있습니다. 매매 시장을 잡으려다 전세 시장에 불을 붙이는, 또 다른 부작용이 우려되는 대목입니다.
• 변수는 '공급'과 '금리': 이 침체의 끝을 결정할 변수는 두 가지입니다. 정부가 약속한 311만 호 공급이 실제로 눈에 보이기 시작한다면 시장 심리가 살아날 수 있습니다. 반대로, 2026년 중 예상되는 금리 인하는 얼어붙은 시장에 온기를 불어넣을 수 있는 요인입니다.  

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6. 그래서 우리는 뭘 해야 할까? (무주택자, 1주택자 필독!)

이재명 정부의 전략은 명확합니다. "공급이 될 때까지, 강력한 규제로 시간을 번다." 과거 노태우 정부가 200만 호 공급으로 집값을 잡았던 성공 사례를 따르려는 것이죠. 하지만 이 전략은 시장 기능을 마비시키고 실수요자에게 고통을 주는 위험한 도박입니다. 성공 여부는 오직 '약속한 공급을 제때 할 수 있느냐'에 달려있습니다.  

 

이런 상황에서 우리는 어떻게 해야 할까요?

• 무주택 실수요자라면? 단기 가격 조정은 현금 부자에게나 기회일 수 있습니다. 대출이 막힌 대다수는 오히려 급등하는 전세 시장에서 안정적인 거처를 찾는 것이 현실적인 대안일 수 있습니다. 조급해하지 말고 시장을 길게 지켜보는 지혜가 필요합니다.
• 투자자 및 1주택자라면? 앞으로 1~2년은 자산 가치가 정체되는 시기임을 받아들여야 합니다. 단기 차익을 노리기보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 지금 섣불리 집을 팔려고 하면 상당한 가격 할인을 감수해야 할 겁니다.

정부의 목표는 시장의 '연착륙'이지만, 10월 대책은 자칫 시장을 '경착륙'시킬 수도 있는 극약 처방입니다. 결국 이 정책의 성공은 규제의 강도가 아닌, 약속한 새 아파트가 얼마나 많이, 빨리 지어지느냐에 따라 평가받게 될 것입니다.  

 

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