2026 세제개편안 부동산세 총정리. 종합부동산세, 양도소득세, 기본공제, 공정시장가액비율.

재정경제부가 2026년 9월 1일 국무회의에서 의결한 「2026년 세제개편안」에 따르면, 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제금액이 현행 12억원에서 14억원으로 상향됩니다. 이 개편안은 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안 단계이며, 시행되더라도 종부세는 2027년부터, 양도소득세는 2027~2029년에 걸쳐 단계적으로 적용될 예정입니다. 지금 당장 세금이 바뀌는 것은 아니지만, 실거주자와 다주택자가 받는 영향의 방향이 뚜렷하게 갈리는 개편안이므로 내용을 미리 확인해 둘 필요가 있습니다.

핵심 요약

• 실거주 1주택자 종부세 기본공제: 12억원 → 14억원(비거주 1주택은 9억원으로 하향)
• 3주택 이상·조정대상지역 공정시장가액비율: 60% → 2027년 70% → 2028년 이후 80%
• 양도소득세 다주택 중과가산율은 2027~2028년 한시 완화 후 2029년 원상복귀
• 장기거주 1주택자(10년 이상) 양도세 기본공제, 연 250만원 → 2,500만원으로 10배 확대
• 모든 내용은 국회 제출 전 정부안 단계로, 심의 과정에서 수치가 달라질 수 있음

목차

1. 2026년 세제개편안, 지금 당장 세금이 바뀌나요
2. 종합부동산세 기본공제, 얼마나 달라지나요
3. 공정시장가액비율은 왜, 얼마나 오르나요
4. 양도소득세 다주택자 중과, 완화됐다가 다시 오른다고요
5. 장기보유특별공제는 어떻게 바뀌나요
6. 고령자와 실수요자를 위한 지원책은 무엇인가요
7. 이 개편안은 언제부터, 어떤 절차로 시행되나요
8. 지금 무엇을 준비해야 하나요

1. 2026년 세제개편안, 지금 당장 세금이 바뀌나요

아직 바뀌지 않았습니다. 재정경제부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표했고, 9월 1일 국무회의 의결을 거쳐 정부 입법안으로 확정했습니다. 다음 단계는 국회 제출과 상임위 심의이며, 이 과정에서 구체적 수치가 조정될 가능성이 있습니다. 정부안 발표와 실제 법 시행 사이에는 통상 국회 심의 절차가 남아 있으므로, "확정된 세법"으로 단정해 매매·보유 계획을 세우는 것은 시기상조입니다.

2. 종합부동산세 기본공제, 얼마나 달라지나요

실거주 1주택자는 기본공제가 12억원에서 14억원으로 오르고, 비거주 1주택자는 오히려 9억원으로 낮아집니다. 다주택자는 "4억원 + (5억원 × 거주주택 가액 비중)"이라는 새로운 산식이 적용되어, 보유 주택 중 실제 거주하는 주택의 비중이 클수록 공제액이 커지는 구조입니다.

세무회계 환희의 개편안 분석에 따르면, 과세표준 6억~12억원 구간의 세율도 기존 1.0%에서 1.3%로 0.3%포인트 인상되며, 2028년부터는 주택 수와 무관하게 과세표준 금액만으로 세율을 결정하는 체계로 전환됩니다. 이는 그동안 "몇 채를 보유했는가"가 세율을 갈랐던 방식에서 "얼마짜리 자산을 보유했는가"로 과세 기준이 옮겨간다는 의미입니다.

3. 공정시장가액비율은 왜, 얼마나 오르나요

공정시장가액비율은 공시가격 중 실제 과세표준에 반영하는 비율을 뜻하며, 이 비율이 오르면 공시가격이 그대로여도 세금은 늘어납니다. 정부안은 이 비율을 현행 60%에서 2027년 70%로, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택에 한해서는 2028년 이후 80%까지 단계적으로 인상하는 안을 담고 있습니다. 1·2주택자와 지방 저가주택은 70%에서 더 오르지 않고 유지됩니다.

KB Think의 분석은 이번 개편의 방향을 "초고가주택의 보유세 상향"과 "보유에서 거주로의 혜택 전환"이라는 두 축으로 요약합니다. 시가 20억원 이하 실거주 1주택자는 사실상 종부세 부담에서 벗어나는 반면, 시가 40억~50억원을 넘는 초고가 주택 보유자와 비거주·다주택자의 세 부담은 공정시장가액비율 인상과 세율 조정이 동시에 겹치며 체감 증가 폭이 클 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

4. 양도소득세 다주택자 중과, 완화됐다가 다시 오른다고요

맞습니다. 이번 개편안의 특징 중 하나는 다주택자 양도세 중과가산율을 2027~2028년에 한시적으로 낮췄다가 2029년에 원래 수준으로 되돌리는 구조라는 점입니다. 현재 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되는데, 2027년에는 각각 5%포인트·10%포인트로 낮아지고, 2028년에는 10%포인트·15%포인트로 높아진 뒤, 2029년부터 다시 20%포인트·30%포인트로 복귀합니다.

이 일정은 다주택자에게 "2027~2028년 사이에 매도를 마쳐야 낮은 세율을 적용받는다"는 명확한 시한을 제시하는 것으로 해석됩니다. 실제로 정부는 다주택자 양도세 중과 배제 조치를 2028년까지 연장한다고 밝혔으며, 이후에는 별도 연장 없이는 다시 중과 체계로 돌아간다는 전제가 깔려 있습니다.

5. 장기보유특별공제는 어떻게 바뀌나요

기존의 장기보유특별공제(보유 기간 기준)가 "장기거주소득공제"로 이름과 구조를 모두 바꿉니다. 보유만 했을 때 적용되던 공제를 없애고, 실제 거주 기간에 대해서만 연 8%씩, 최대 80%까지 공제하는 방식으로 개편됩니다. 특히 10년 이상 거주한 1세대 1주택자(양도가액 30억원 이하)의 기본공제는 연 250만원에서 2,500만원으로 10배 확대됩니다.

다만 공제 한도도 새로 생깁니다. 현재는 공제 한도가 사실상 없는 것과 달리, 2028년부터는 20억원, 2029년 이후에는 10억원으로 한도가 축소 적용될 예정입니다. 고가주택을 오래 보유·거주한 경우일수록 이 한도 변화의 영향을 크게 받을 수 있습니다.

6. 고령자와 실수요자를 위한 지원책은 무엇인가요

개편안에는 고령층과 지방 이주 수요자를 위한 보완 장치도 포함됩니다. 종합부동산세 납부유예 대상을 확대해 소득이 없는 고령 1주택자가 세금을 당장 내지 않고 주택 처분·상속 시점까지 미룰 수 있도록 하고, 고령자가 지방으로 이주하며 주택을 양도할 경우 양도세를 최대 50%까지 감면하는 방안도 담겼습니다. 청년층을 위해서는 만 15~34세, 연 소득 7,500만원 이하 근로자를 대상으로 하는 청년 ISA가 신설되어 연간 2,000만원, 총 2억원까지 납입할 수 있는 자산형성 지원책도 함께 발표됐습니다.

7. 이 개편안은 언제부터, 어떤 절차로 시행되나요

정부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표하고, 9월 1일 국무회의 의결로 정부 입법안을 확정했습니다. 다음 절차는 국회 제출과 기획재정위원회 등 상임위 심의이며, 통상 정기국회 회기 중 심의를 거쳐 연말 전후로 통과 여부가 가려집니다. 정부안 발표 시점과 실제 국회 통과 시점 사이에는 세율·공제금액 등 구체적 수치가 수정될 가능성이 있으므로, 종부세는 2027년부터, 양도세 관련 조치는 2027~2029년에 걸쳐 단계적으로 적용될 예정이라는 정부의 로드맵을 참고하되 최종 확정 여부는 국회 통과 이후 다시 확인해야 합니다.

8. 지금 무엇을 준비해야 하나요

실거주 1주택자라면 당장 취할 조치는 없습니다. 다만 본인 주택의 공시가격이 14억원에 근접하거나 이를 넘는다면, 개편안 통과 시 종부세 과세 여부가 갈리는 경계에 있는 만큼 시행 시점의 공시가격 발표를 함께 확인해 둘 필요가 있습니다. 다주택자는 2027~2028년의 한시적 중과 완화 구간과 2029년 원상복귀 일정을 매도 계획에 반영할지 검토해볼 만하고, 장기 거주자는 거주 기간 요건과 공제 한도 변경이 본인의 양도 계획에 미치는 영향을 미리 계산해 보는 것이 유용합니다.

결론

이번 정부안은 "실거주 1주택자 보호, 비거주·다주택·초고가주택 부담 강화"라는 방향성이 뚜렷합니다. 그러나 아직 넘어야 할 병목이 남아 있습니다. 정부안이 국회 심의 과정에서 수정 없이 그대로 통과될지가 첫 번째 불확실성이고, 다주택자 중과 완화가 2029년에 예정대로 원상복귀될지, 혹은 그때 가서 다시 연장 논의가 나올지가 두 번째 변수입니다. 여기에 공정시장가액비율이 80%까지 오르는 2028년 이후에는 지금은 비과세 구간에 있는 실거주자라도 공시가격 상승이 맞물리면 장기적으로 세 부담이 늘어날 가능성을 배제할 수 없습니다. 확정된 법이 아니라 정부안이라는 점을 전제로, 국회 심의 경과를 계속 지켜보는 것이 현재로서는 가장 정확한 대응입니다.

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