주택담보대출 금리 비교 총정리. 금융권, 규제지역, 한도, 전입, 갈아타기.

코픽스가 넉 달째 오르는 지금, 신규 대출과 갈아타기에서 실제로 확인해야 할 항목을 정리했습니다

전국은행연합회가 2026년 8월 18일 공시한 7월 신규취급액 기준 코픽스는 3.18%입니다. 전월 3.05%보다 0.13%포인트 올랐고, 넉 달 연속 상승입니다. 은행들은 이 수치를 반영해 8월 19일부터 변동형 주택담보대출 금리를 조정합니다.

금리만 오른 것이 아닙니다. 2025년 6월과 10월 두 차례 대책으로 수도권과 규제지역의 한도 계산 방식 자체가 바뀌었고, 2026년 4월에는 다주택자의 만기 연장이 막혔습니다. 같은 소득, 같은 집이라도 지역과 보유 주택 수에 따라 결과가 크게 달라집니다.

이 글은 1·2·3금융권의 금리 구조, 서울·경기·인천의 규제 차이, 한도를 늘리는 방법, 신규 대출과 갈아타기의 판단 기준을 순서대로 확인합니다. 확인되지 않은 수치는 확인되지 않았다고 적었습니다.

목차

1. 지금 어디까지 왔나
2. 공식자료에서 확인되는 내용
3. 숫자로 살펴보기
4. 지금 확인할 세 가지
5. 이해관계자별 영향
6. 반대 시각과 위험요인
7. 다음 일정
8. 결론

핵심 요약

• 확인된 사실 — 7월 신규취급액 기준 코픽스는 3.18%이며 넉 달 연속 올랐습니다(2026년 8월 18일 공시).
• 중요한 숫자 — 규제지역 무주택자 담보인정비율은 40%, 생애최초는 70%입니다. 수도권 주택 구입 목적 주담대 상한은 6억 원, 만기는 30년입니다.
• 중요한 숫자 — 총부채원리금상환비율 한도는 은행 40%, 2금융권 50%입니다. 수도권·규제지역 심사에는 스트레스 금리 3.0%포인트가 더해집니다.
• 미확정 — 디딤돌대출의 현행 소득구간별 금리표는 이번 확인 과정에서 공식 공시로 확인하지 못했습니다.
• 영향 — 인천과 경기 비규제지역은 담보인정비율에서 유리하지만, 6억 원 상한과 스트레스 금리는 동일하게 적용됩니다.
• 앞으로 확인할 것 — 8월분 코픽스 공시일, 9월 보금자리론 금리 공시, 다주택자 만기 도래 물량 처리 경과.

1. 지금 어디까지 왔나

지표금리부터 확인합니다. 전국은행연합회 공시 기준 신규취급액 코픽스는 2026년 5월 2.90%, 6월 3.05%, 7월 3.18%로 올랐습니다. 7월 수치는 2025년 1월 3.22% 이후 가장 높습니다. 잔액 기준은 3.00%, 신잔액 기준은 2.65%로 세 지표가 함께 올랐습니다.

이 상승은 곧바로 대출자에게 전달됩니다. 이데일리 보도에 따르면 KB국민은행의 6개월 변동형 주택담보대출 금리는 4.25~5.65%에서 4.38~5.78%로 조정됩니다. 신규 차주와 금리 재산정 시점이 돌아온 기존 차주 모두 영향을 받습니다.

규제 쪽은 이미 두 단계를 거쳤습니다. 2025년 6월 27일 발표된 대책으로 수도권과 규제지역의 주택 구입 목적 주담대가 6억 원으로 묶이고 만기가 30년으로 제한됐습니다. 이어 10·15 대책이 2025년 10월 16일 시행되면서 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 지정됐고, 2026년 7월 1일 세 곳이 더해져 현재는 경기 15곳입니다.

2. 공식자료에서 확인되는 내용

규제지역 범위는 서울 25개 구 전역과 경기 15곳입니다. 2025년 10월 지정분은 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 12곳이고, 같은 구역은 2025년 10월 20일부터 토지거래허가구역으로도 묶여 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 붙습니다.

여기에 국토교통부가 2026년 6월 30일 발표해 7월 1일 효력이 생긴 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 세 곳이 더해졌습니다. 세 지역은 투기과열지구와 조정대상지역으로 동시에 지정됐고, 경기도는 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 같은 구역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 반도체 산업 여건과 광역급행철도 개통 등으로 가격이 크게 오른 점이 지정 사유로 제시됐습니다.

인천은 규제지역이 아닙니다. 인천투데이 보도에 따르면 인천은 2022년 11월 해제 이후 비규제 상태를 유지하고 있으며, 2026년 6월 추가 지정에서도 포함되지 않았습니다.

담보인정비율은 규제지역 무주택자 40%, 생애최초 70%입니다. 6개월 내 처분조건부 1주택자는 무주택자와 같은 40%가 적용됩니다. 1주택을 유지한 채 추가로 사는 경우와 다주택자는 규제지역에서 주택 구입 목적 주담대를 받을 수 없습니다.

심사 기준도 강화됐습니다. 총부채원리금상환비율 산정에 쓰는 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3.0%포인트로 올랐습니다. 금리 4%인 상품도 7%로 상환 능력을 계산합니다. 지방은 2026년 말까지 종전 2단계 기준(1.5%)이 유지됩니다.

3. 숫자로 살펴보기

금융권별 주택담보대출 조건 비교

구분	대표 기관	금리 수준	DSR 한도	확인 지점
정책모기지	한국주택금융공사 보금자리론	연 4.90~5.20%(아낌e)	별도	소득·주택가격 요건 충족 여부
1금융권	시중은행·인터넷전문은행	변동형은 코픽스 연동	40%	우대금리 조건, 금리유형 선택
2금융권	저축은행·상호금융·보험·캐피탈	저축은행 최저 6~7%대	50%	총량 규제로 취급 제한 여부
3금융권	대부업체	법정 상한 연 20%	별도	등록업체 여부, 상환 계획

기준일은 2026년 8월 19일입니다. 보금자리론 금리는 한국주택금융공사가 8월 5일 동결을 발표한 수치이며, 저소득 청년·신혼가구 등 우대 대상은 최대 1.0%포인트 우대를 받아 연 3.90~4.20%가 적용됩니다. 2금융권 금리 범위는 조선비즈가 2025년 10월 보도한 시점 기준이며, 공시 시점과 개별 조건에 따라 달라집니다. 대부업 전체 평균금리는 2025년 12월 말 기준 13.9%, 개인신용대출은 18.8%였습니다.

코픽스 추이

자료: 전국은행연합회 COFIX 공시, 2026년 7월분(2026년 8월 18일 공시)

세 달 사이 0.28%포인트 올랐습니다. 변동형 차주에게는 재산정 시점마다 이 폭이 반영됩니다.

지역별 조건 비교

구분	서울 25개 구	경기 15곳	인천·경기 나머지
규제 상태	조정대상지역·투기과열지구	조정대상지역·투기과열지구	비규제
무주택자 LTV	40%	40%	규제지역 기준 미적용
생애최초 LTV	70%	70%	규제지역 기준 미적용
1주택·다주택 구입	대출 불가	대출 불가	다주택자 만기 연장 제한 적용
구입 목적 상한	6억 원	6억 원	6억 원
스트레스 금리	3.0%포인트	3.0%포인트	3.0%포인트
실거주 의무	토지거래허가 2년	토지거래허가 2년	대출 실행 시 6개월 내 전입

인천과 경기 비규제지역은 규제지역 담보인정비율에서 자유롭지만, 수도권이므로 6억 원 상한과 3.0%포인트 스트레스 금리는 그대로 적용됩니다. 담보인정비율이 높아도 소득이 뒷받침되지 않으면 실제 한도는 총부채원리금상환비율에서 막힙니다.

4. 지금 확인할 세 가지

첫째, 대상 주택이 규제지역인지 확인합니다. 같은 경기도라도 수원 영통구와 수원 권선구의 조건이 다릅니다. 시 단위가 아니라 구 단위로 지정된 곳이 있고 2026년 7월에도 세 곳이 추가됐으므로, 등기부상 주소로 최신 지정 현황을 확인해야 합니다.

둘째, 금리유형을 고릅니다. 스트레스 금리는 변동형에 가장 무겁게, 5년 주기형에 가장 가볍게 반영됩니다. 같은 소득이라도 유형 선택만으로 한도가 달라집니다.

셋째, 전입 일정을 확인합니다. 대출 실행 후 6개월 안에 전입하지 않으면 대출이 회수되고 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다. 임차인이 있는 매물은 계약 종료 시점을 먼저 맞춰야 합니다.

5. 이해관계자별 영향

무주택 실수요자는 생애최초 요건을 충족하면 규제지역에서도 담보인정비율 70%를 적용받습니다. 다만 6억 원 상한과 총부채원리금상환비율이 함께 걸리므로, 실제 한도는 소득에서 결정되는 경우가 많습니다.

기존 1주택자는 선택지가 좁습니다. 규제지역에서 집을 늘리려면 기존 주택을 6개월 내 처분하는 조건을 걸어야 합니다. 처분 조건 없이는 대출 자체가 나오지 않습니다.

다주택자는 만기 관리가 핵심입니다. 2026년 4월 17일부터 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장이 원칙적으로 금지됐습니다. 기호일보와 토스뱅크 정리에 따르면 올해 만기가 돌아오는 물량은 약 2조 7,000억 원, 1만 2,000가구 규모입니다.

2금융권 이용자는 총량 규제를 함께 봐야 합니다. 조선비즈 보도 기준으로 새마을금고는 가계대출 증가율이 목표치를 넘어섰고, 신협은 서울 지역 주담대 신규 취급을 제한한 바 있습니다. 한도가 더 나온다는 이유만으로 창구가 열려 있다고 볼 수 없습니다.

6. 반대 시각과 위험요인

2금융권의 총부채원리금상환비율 50%가 항상 유리한 것은 아닙니다. 저축은행 주담대 최저 금리가 6~7%대라면, 한도 10%포인트를 더 얻는 대신 이자 부담이 크게 늘어납니다. 조선비즈는 금리 차이로 한도 우위가 사실상 사라질 수 있다고 지적했습니다.

만기를 늘려 한도를 확보하는 방법도 제약이 있습니다. 수도권·규제지역 주담대는 만기가 30년으로 제한되므로, 40년·50년 만기로 늘려 월 상환액을 낮추는 방식은 이 지역에서 쓸 수 없습니다.

3금융권은 마지막 수단으로도 신중해야 합니다. 법정 최고금리는 연 20%지만, 대부업 실태조사에서 개인신용대출 평균금리는 2025년 12월 말 기준 18.8%로 상한에 근접했습니다. 담보대출이라도 상환 부담과 신용 영향은 그대로 남습니다.

갈아타기 역시 자동으로 유리하지 않습니다. 새 대출은 현재 규제 기준으로 다시 심사받습니다. 기존 대출이 규제 강화 이전 조건이었다면, 갈아타는 순간 한도가 줄어들 수 있습니다.

7. 다음 일정

시점	확인할 내용	근거
매월 15일 전후	신규취급액 기준 코픽스 공시	전국은행연합회
매월 초	보금자리론 금리 공시	한국주택금융공사
2026년 12월 31일	지방 스트레스 DSR 2단계 유예 종료 예정	금융당국 발표(2026년 6월 30일)
수시	규제지역 지정·해제	국토교통부 주거정책심의위원회

코픽스는 매월 공시되므로 변동형 차주는 재산정 시점을 달력에 표시해 두는 편이 좋습니다. 중도상환수수료는 실행일로부터 3년이 지나면 사라집니다. KB국민은행 공시 기준으로 2026년 1월 1일 이후 실행된 부동산담보대출의 수수료율은 변동금리 0.55%, 그 외 0.75%입니다.

8. 결론

지금 시점의 순서는 분명합니다. 소득·주택가격 요건이 맞는다면 정책모기지를 먼저 확인하고, 그다음 1금융권에서 금리유형까지 비교합니다. 2금융권은 한도가 모자랄 때 금리 차이를 계산한 뒤 판단할 영역이고, 3금융권은 그다음입니다.

지역 확인이 먼저입니다. 서울 25개 구와 경기 15곳은 담보인정비율 40%가 적용되고, 인천과 나머지 경기는 이 제한을 받지 않습니다. 다만 6억 원 상한과 3.0%포인트 스트레스 금리는 수도권 전체에 공통입니다.

갈아타기는 금리 차이만으로 결정하지 않습니다. 남은 기간의 이자 절감액에서 중도상환수수료를 빼고, 새 심사에서 한도가 유지되는지까지 확인한 뒤 판단해야 합니다.

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